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La inversión residencial superará los 1.000 millones de euros en 2016

jueves, 13 de octubre de 2016
Si hay algo que está caracterizando 2016 es la situación de incertidumbre política que vive España. Tras casi un año desde que se celebraran las primeras Elecciones en diciembre de 2015, el país sigue inmerso en una situación de inercia que se refleja en el sector.
 
Sin embargo y a pesar de la situación y de que la toma de decisiones de inversión se han visto pospuestas, el volumen de inversión residencial al acabar el año estará en niveles muy similares e incluso superiores a 2015, alcanzando los 1.000 millones de euros en 2016.
 
En cuanto al tamaño del mercado de inversión, residencial supone un 19% frente al producto comercial o terciario (oficinas, retail e industrial y logístico). Es curioso valorar como la tipología de inversor difiere si nos enfocamos en producto residencial. Apenas encontramos operaciones oportunistas (3%) en el sector residencial y sin embargo, los operadores value added son los protagonistas (91%).
 
Esta situación encaja perfectamente con el momento del ciclo en el que nos encontramos. Operaciones de carácter value added, que implican la asunción de cierto riesgo por parte del inversor al tener que reposicionar el activo, son las más numerosas teniendo en cuenta que la mayor parte de las inversiones han sido edificios para rehabilitar. Destaca también el paulatino incremento de operaciones core, más seguras pero que ofrecen menor rentabilidad. Las SOCIMIs son las grandes protagonistas de estas inversiones.
 
Capital privado (36%) y promotores (31%) siguen siendo los actores más destacados, seguidos de cerca por los fondos de inversión (20%). Las alianzas de promotores locales, que aportan el conocimiento y la gestión, con fondos internacionales que aportan capital, siguen siendo una fórmula de éxito.
 
Financiación alternativa, una realidad
 
La situación en el ámbito de la financiación inmobiliaria ha cambiado mucho desde los inicios de la crisis en 2008 hasta inicios de 2014, años
caracterizados por la rescisión del crédito. El gran ajuste de los criterios de ponderación de la banca, tras la transformación del sistema financiero, junto con el scoring de clientes y las políticas de loan to value, generan que la morosidad en España se haya reducido un 2,4% en los dos últimos años, llegando a estar en cifras cercanas a la media europea del 6,5%.
 
Sin embargo, países como Alemania y Francia, lejos de esa media europea, tendrían que postularse como nuestros referentes en el futuro.
 
La banca vuelve a prestar a los promotores, acercándose a valores de entre un 60% y 65% del loan to value del valor del suelo y el vuelo. Sin embargo, una de las diferencias destacables de este nuevo ciclo es que las entidades
financieras no solo le dan importancia al valor de tasación sino que ponen su foco en el proyecto, antes de financiar.
 
Las alternativas a la financiación clásica del crédito promotor, que ya se configuran en un futuro cercano son el auge de las SOCIMIs como vehículos especializados y la financiación vía renta fija, por ejemplo a través de los bonos.