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Madrid, Málaga, Barcelona, País Vasco y Baleares serán las provincias con mayor proyección residencial en 2017

martes, 13 de diciembre de 2016

La consultora inmobiliaria Knight Frank ha presentado hoy su informe anual Tendencias del mercado Residencial en España, un completo análisis de las variables macroeconómicas e inmobiliarias que afectan al mercado de la vivienda en España, así como previsiones y áreas de oportunidad en este segmento.

Una de las conclusiones principales de este estudio es que el cambio de tendencia en el sector residencial en España ya es un hecho. Todos los segmentos (oferta, demanda, suelo e inversión) tocaron fondo a finales de 2013 y empezaron la senda de la recuperación en 2014. Esta recuperación ha sido muy leve durante 2014 y 2015 y podemos afirmar que ha sido en 2016 cuando los principales indicadores muestran ya solidez en el crecimiento así como perspectivas de mejora. Nos encontramos por tanto ante un nuevo ciclo de expansión en el sector residencial.

Las viviendas iniciadas y terminadas se encuentran en niveles similares, compensándose, aunque son todavía bajos. Las licencias de obra nueva en España crecen un 7%, sin embargo cabe puntualizar que las provincias que lideran la recuperación como Madrid, Baleares y el País Vasco han visto una reducción de entre un 20% y un 35% en el número de licencias concedidas en el último año.

Según Ernesto Tarazona, Socio Director de Residencial y Suelo de Knight Frank, “En el caso de Madrid, los visados de obra nueva -paso previo para requerir la licencia- han aumentado hasta un 50% mientras que la concesión de licencias ha descendido. Esperamos que las licencias vuelvan a incrementarse acorde con esta tendencia y como consecuencia del número de viviendas iniciadas en los próximos años”.

Las transacciones de vivienda en España mantienen una tendencia de crecimiento desde hace ya 4 años consecutivos. En este último año han aumentado un 28%. Cabe destacar que el 90% de las transacciones son de segunda mano y tan solo un 10% corresponden a producto nuevo.

Según Ernesto Tarazona, “estimamos que en tres años esta proporción habrá variado hasta situarse en un 70% segunda mano y un 30% obra nueva, lo que supone que la producción de vivienda nueva seguirá aumentando hasta cubrir una demanda de unas 150.000 viviendas nuevas al año, una cifra más que razonable según los indicadores que manejamos”

Las transacciones de segunda mano aumentan en todas las Comunidades sin embargo las de vivienda nueva lo hacen solo en aquellas  con mayor tirón económico: las transacciones de vivienda nueva en Madrid han aumentado un 40% en el último año, en Baleares un 18%, en Barcelona un 5% y en el País Vasco hasta un 20%.

En cuanto a los precios de la vivienda, España registró el cambio de tendencia en 2014 y desde entonces el precio medio de repercusión ha subido una media del 3%. La vivienda nueva mantiene su valor ante la falta de stock de estas características y alcanza los 1.750 €/m² mientras que la segunda mano se sitúa en el entorno de los 1.500 €/m².

Las provincias con el precio medio de repercusión más alto  (tanto en obra nueva como en segunda mano) son Guipúzcoa, Vizcaya y Madrid.

España mantiene un ritmo de absorción del stock  disponible similar en estos últimos tres años, a una media de 20.000 viviendas nuevas menos al año. Calculamos que del parque total de viviendas en España, un 2% es stock de vivienda nueva disponible (más de 25 millones de unidades). No obstante, de ese stock de vivienda nueva, existe un 30% aproximadamente que tiene difícil salida debido a su localización y condiciones.

El resto, se está absorbiendo a un ritmo considerable que unido a la escasa producción que ha habido en los años de contracción, ha generado que toda la oferta nueva que sale al mercado se absorba por completo. De hecho, actualmente en España tan solo hay disponibles 11 unidades de vivienda nueva por cada 1.000 habitantes.

Perfil de comprador: el comprador extranjero sigue apostando por la vivienda española

Las transacciones de vivienda llevadas a cabo por compradores extranjeros mantiene su tendencia al alza, aumentando un 23% en 2016.

Por nacionalidad, el 64% de los compradores extranjeros son comunitarios (UE) y de ellos, el 20% son ingleses. Para Tarazona, “la campaña y la reciente victoria del Brexit, ha generado un clima de incertidumbre que hasta el momento ha supuesto una disminución del 9% intertrimestral en los compradores británicos. En los próximos trimestres podremos apreciar las verdaderas consecuencias en las transacciones”.

Las Comunidades Autónomas en las que se realizan más transacciones por parte de extranjeros son Canarias (41%), Baleares (38%), Comunidad Valenciana (35%) y Murcia (26%).

Una de las conclusiones del estudio de Knight Frank que supone un cambio de tendencia frente a los datos que se manejaban hasta ahora es la tipología de vivienda más demandada. Si durante los últimos años las viviendas de 3 y más dormitorios eran las que presentaban mayor absorción, la previsión es que  volverá a liderar el ranking la vivienda de 2 o menos dormitorios.

Según Tarazona, “los datos macro apoyan este cambio de tendencia. Tenemos menos habitantes y sin embargo crece el número de hogares. Es decir, tenemos más hogares con menos miembros; en España, el 25% de los hogares son unipersonales y el 30% son de dos personas”.

El suelo, un bien escaso y cada vez más rentable

Todos los datos anteriormente expuestos nos llevan a una misma conclusión: para producir vivienda lo esencial es el suelo. Y la materia prima es el suelo urbano. A nivel general en España, el suelo urbano ha experimentado crecimiento tanto en el número de transacciones como en el precio de repercusión.

Sin embargo, Madrid destaca como un caso excepcional donde el suelo urbano es realmente escaso y está altamente demandado por su rentabilidad.