_Tomando el pulso a los mercados residenciales de lujo españoles
The Wealth Report, publicado cada año por los equipos de investigación internacional de Knight Frank, es posiblemente el principal referente a nivel internacional acerca de las fluctuaciones de precios del mercado residencial de lujo. Creado en 2007, nuestro Índice residencial internacional prime (PIRI, por sus siglas en inglés) ha realizado durante la última década un seguimiento de los niveles máximos y mínimos de 100 de los mercados residenciales más demandados del mundo.
Se puede decir que de entre los 100 mercados analizados (que incluyen ciudades, estaciones de esquí y retiros costeros), los mercados españoles se encuentran entre los que más han fluctuado en la última década.
Pero, ¿qué ha sucedido? ¿Cómo se ha recuperado el mercado inmobiliario de lujo español de los oscuros días posteriores al colapso de Lehman Brothers que precedieron a la crisis financiera mundial?
Un camino accidentado
Los mercados españoles ocuparon las últimas posiciones en nuestras clasificaciones PIRI entre 2007 y 2012. Madrid, Marbella, Ibiza y Mallorca registraron caídas de precios interanuales durante cinco años consecutivos. Solamente Dublín y tal vez Dubái mostraron trayectorias similares.
Propiedad en Mallorca comercializada por Knight Frank
La ola de flujos de inversión del tipo «paraíso seguro» hacia ciudades como Nueva York y Londres posterior a 2010 pasó de largo a los mercados españoles. Los inversores evitaron invertir en España debido en gran medida a la vertiginosa debacle de la deuda, al exceso de oferta y a la debilitación de la demanda como consecuencia del aumento del desempleo y de la incertidumbre económica.
Sin embargo, al margen de las noticias negativas, los responsables políticos y entidades de préstamo emprendieron importantes medidas para mejorar la regulación mediante la creación de SAREB, el banco malo, revisando las normas que regulan los préstamos y obteniendo ayuda financiera de la UE para apuntalar el mercado.
Para 2012 los precios del mercado residencial de lujo ya habían tocado fondo y para 2014 los volúmenes de ventas se estaban fortaleciendo en todo el país, favorecidos por el estímulo del programa de expansión cuantitativa del Banco Central Europeo y por unos tipos de interés históricamente bajos.
El grifo de la oferta también se había cerrado. En 2007 las finalizaciones de obras residenciales en todo el territorio español alcanzaron las 634.000 anuales; en un año esta cifra se había reducido más de la mitad (hasta 268.000) y continuó cayendo hasta 2013, cuando se anotó un mínimo de 31.000 viviendas (tan solo un 5% de la cifra registrada seis años antes).
Sin embargo, para explicar la trayectoria del mercado no basta con analizar los acontecimientos y factores de influencia domésticos, sino que también tenemos que mirar más allá de las fronteras españolas, porque lo que estaba sucediendo a nivel mundial preparó el camino para la siguiente fase de desarrollo de los mercados residenciales de lujo del país.
La apertura de España
Para 2015 los inversores extranjeros volvían a demostrar un creciente interés por los inmuebles españoles, según el Consejo General del Notariado. Sin embargo, no se trataba simplemente del regreso de británicos e irlandeses, que habían sido los compradores por excelencia en mercados como Marbella y las Islas Baleares hasta 2007, sino que la demanda se había diversificado.
El análisis de nuestros datos más recientes pone de manifiesto que durante los cuatro meses anteriores a abril de 2018, más de 102 nacionalidades realizaron búsquedas de inmuebles españoles a través de la página web de Knight Frank desde lugares tan diversos como Australia, Chile y Kazajstán.
El grado de apertura del mercado se evidencia con el creciente atractivo de Madrid a nivel internacional. En 2007 pocos extranjeros habrían comprado en los barrios prime madrileños de Salamanca, Jerónimos o Chamberí, salvo por algún que otro futbolista. En la actualidad el capital extranjero fluye hacia la ciudad, procedente sobre todo de mercados que experimentan turbulencias geopolíticas, como América Latina, Rusia y Oriente Próximo. La calidad de los colegios, la facilidad de acceso, la privacidad y la seguridad están impulsando las búsquedas.
Resultados del PIRI 2017
¿Y cómo están las cosas ahora? Los resultados más recientes del PIRI ponen de relieve hasta qué punto los mercados residenciales de lujo de España han pasado del auge al desplome y posteriormente a una recuperación continuada. En 2017 Madrid registró un crecimiento de precios anual del 11% que situó a la ciudad en la 10ª posición de nuestra clasificación, frente a la 29ª que ocupada un año antes.
El pasado año marcó un punto de inflexión no solo para España, sino también para el conjunto de los mercados europeos, con cuatro ciudades europeas entre las 10 primeras: Ámsterdam, Fráncfort, París y Madrid.
Barcelona, Marbella y Mallorca también experimentaron un crecimiento positivo de los precios y cerraron 2017 con subidas del 7,2%, 3% y 2,5%, respectivamente. Solamente Ibiza, uno de los pocos lugares en los que los precios no se hundieron de forma significativa durante la crisis, experimentó una bajada de precios en 2017, aunque solo del 1,7%, tras tres años consecutivos de subidas.
Las perspectivas para los mercados prime españoles son sólidas. El número de personas con cinco millones de USD en activos netos (excluyendo su primera vivienda) cayó un 13% en los cinco años anteriores a 2017, pero se prevé que aumente un 37% en la próxima década, dejando atrás a Alemania y el Reino Unido.
Para descubrir por qué compradores de todo el mundo centran firmemente su atención en los ‘hotspots’ de segunda vivienda en España, vea la magnífica selección de propiedades inmobiliarias que Knight Frank tiene a la venta.