_Active Capital 2018 ya disponible

La segunda edición del informe ‘Active Capital’ incluye el primer "modelo gravitacional" de inversión inmobiliaria, el cual pronostica qué mercados deberían atraer más capital del que absorben actualmente. Canadá y Alemania son los países con mayor potencial para recibir inversiones inmobiliarias provenientes de todo el mundo. Se calcula que, anualmente, podrían atraer hasta 4.500 millones de dólares y 3.100 más, respectivamente, en concepto de capital inmobiliario. 

Este modelo abarca más de 40 variables que afectan a las inversiones inmobiliarias extranjeras, como puede ser el PIB per cápita, la fortaleza relativa de la divisa o la ubicación del país de destino. Este modelo también tiene en cuenta toda una serie de factores sociales y culturales que influyen en el flujo de capital entre países, como puede ser hablar una misma lengua, la existencia de acuerdos comerciales o profesar la misma religión. 

De este análisis se desprende que hay seis países en Europa que atraen menos inversión inmobiliaria extranjera de lo que cabría esperar. Alemania es el mercado europeo menos aprovechado, seguido por Suiza, Suecia, Francia y Bélgica. Según Knight Frank, Alemania podría recibir 3.100 millones de dólares más al año. Las inversiones extranjeras anuales que registra Austria también están significativamente por debajo de los niveles previstos por el modelo gravitacional de Knight Frank. 

Más allá de Europa, Knight Frank señala que Indonesia y Malasia, ambos mercados emergentes, actualmente están registrando 1.000 millones de dólares anuales de capital inmobiliario extranjero menos de lo que refleja su potencial. 

Jorge Sena, Partner de Knight Frank y Head of Commercial de la compañía, afirma: "Por primera vez, se ha aplicado un modelo de interacción espacial a fin de calcular los niveles de inversiones inmobiliarias que pueden absorber los mercados a nivel mundial”.

"Al analizar los principios del mercado y de la economía, y al delimitar los factores socioeconómicos que repercuten en el flujo de capital entre los distintos países, observamos que Canadá y algunos de los mercados inmobiliarios más avanzados de Europa –incluyendo Alemania y Francia– podrían absorber más inversiones extranjeras”.

"Si bien la competencia que ofrecen los inversores locales en cada uno de los mercados es un factor que puede frenar las inversiones extranjeras, este tipo de obstáculos serán cada vez menos relevantes a medida que el apetito por las transacciones transfronterizas aumente".

¿Qué países deberían experimentar una inversión inmobiliaria extranjera superior a la que reciben actualmente? 

Creciente apetito inversor por España

Sena considera que “los inversores europeos y en Estados Unidos seguirán adquiriendo notables volúmenes de activos inmobiliarios a nivel internacional, aunque en este momento se benefician de los fuertes retornos de sus propios mercados domésticos”.

El interés por Europa, “a pesar de una tendencia creciente en precios, se mantiene porque continúan las oportunidades para captar rentas de crecimiento futuro. Europa está en el foco del capital inversor”.

En relación a la situación española, y siguiendo los datos del informe Active Capital, España ha crecido en los rankings de inversión internacional. Esto se debe a que el sector retail se consolida con motor económico con una inversión superior a los 1.500 millones de euros en los nueve primeros meses, el de oficinas mantiene su fortaleza y el de logística presenta una clara tendencia alcista.

Para Sena, “estamos convencidos de que las buenas perspectivas y el recorrido que ofrece el sector de los parques comerciales atraerá el interés de promotores nacionales e internacionales por grandes proyectos. Este segmento está pleno auge”. En España, este sector puede asistir a dos tendencias fundamentales en próximos años: fórmulas de usos mixtos entre comercial y logística como el “click & collect” o el “click & deliver” y a procesos de fusión y adquisición de cadenas de supermercados, como las registradas en Reino Unido entre Asda y Sainsbury’s.

El mercado logístico español sigue con una tendencia positiva alcanzando hasta septiembre de 2018 una contratación por encima de los 1,2 millones de metros cuadrados, incluyendo nuevos enclaves de contratación como son Málaga, Bilbao, Sevilla o Vitoria. Es obligado poner especial atención al crecimiento del take-up en Barcelona, que ha superado en estos nueve meses el total de la absorción de 2017, siendo una parte muy importante operaciones llave en mano o pre-alquileres por la falta de producto en las zonas más cercanas a la ciudad condal. 

Por otra parte, Madrid está teniendo un comportamiento similar al 2017 con más de 600.000 metros contratados a día de hoy, centrándose la demanda principalmente en naves de gran tamaño. 

En cuanto a superficies logísticas, tanto en Madrid como en Barcelona la mayor parte de las contrataciones están siendo llave en mano o pre-alquileres por la falta de producto de calidad. Como ejemplo podemos destacar el pre-alquiler de Mountpark en Illescas de 42.000 metros cuadrados o las naves de Montepino en Marchamalo alquiladas a XPO y Luis Simoes con una superficie aproximada de 80.000 metros cuadrados. En Barcelona cabe destacar 28.760 metros cuadrados alquilados por Mercadona a Goodman/Rockspring en Sant Esteve, y unos 49.500 metros cuadrados alquilados por Grupo Sese a Invesco en Abrera.