_La inversión inmobiliaria en el sector comercial en alza
En el año 2018, la inversión inmobiliaria mundial fue mucho más elevada de lo previsto, superando los 900 mil millones de dólares según el Wealth Report presentado recientemente por la consultora inmobiliaria Knight Frank. Además, la previsión para este año es que el porcentaje de capital que se destina a bienes inmobiliarios en todo el mundo siga aumentando.
Los fondos de capitales privados siguen teniendo peso relevante en la inversión inmobiliaria y el reto al que se enfrentan estos fondos consiste en identificar oportunidades que reporten el sólido rendimiento al que se han acostumbrado sus inversores. Para ello necesitan intensificar la concentración en activos situados en un nivel más elevado de la curva de riesgo, como los de ciudades secundarias o incluso de tercer nivel, sectores especializados o simplemente aquellos en los que se puedan justificar supuestos sobre un fuerte crecimiento de las rentas.
Esto hace que la inversión en el segmento comercial dentro del sector inmobiliario esté jugando un papel especialmente relevante. Y es que, según los datos del último Wealth Report, en 2018 la inversión global en propiedades alcanzó los 907.000 millones de dólares, de los que 330.000 millones de dólares fueron para oficinas, 153.000 millones para retail, y 140.000 millones a industrial. En el total, el inversor institucional tuvo un mayor peso, ya que supuso en 2018 un volumen de inversión de 385.000 millones, frente a los 289.000 millones de inversión privada y los 174.000 millones de SOCIMIs (el resto de la inversión procedió de otro tipo de inversores).
Mientras, en España el volumen de la inversión en el sector inmobiliario comercial se situó cerca de los 7.300 millones de euros en 2018. Además, España subió en los rankings de inversión internacional impulsado principalmente por el sector retail, incluyendo High Street con una inversión superior a los 3.655 millones de euros a cierre de 2018, el de oficinas con 2.370 millones de euros y el de logística con 1.255 millones).
Siguiendo con este informe, durante 2018 la inversión en capital inmobiliario en el sector comercial (oficinas, retail y logístico) en el mercado español concluyó con un 73% de actores de origen internacional. De estos, el 65% eran de origen europeo (destacando Reino Unido con un 18% del total de capital invertido, Francia con un 11% y Alemania con un 10%) frente al 13% de Estados Unidos. En cuanto al tipo de inversores inmobiliarios en España, en el mismo periodo, el 48% procedió de fondos de inversión, el 29% de SOCIMIs, el 7% de actores institucionales, el 5% de promotores y el 7% de compañías de gestión de activos inmobiliarios. El 4%restante a otro tipo de inversores (privados y corporaciones).
Un sector en auge
La revolución del comercio electrónico (cuyo volumen de negocio crecía, a cierre del tercer trimestre, un 30% en el último año) ha impulsado la demanda de los inversores de propiedad industrial y logística. En la era digital, los distintos modelos de comercio (retail, comercio electrónico, sistemas mixtos, etc.) buscan su ventaja competitiva en un entorno que cambia rápidamente. Para ello, buscan propiedades que se adapten a sus necesidades, entre las que se encuentran los almacenes propios y compartidos y las cadenas de distribución y suministro. El aumento de la demanda mundial de almacenaje ha propiciado una demanda similar de los inversores inmobiliarios, que supuso un volumen de inversión en 2018 de 130.000 millones de dólares en todo el mundo, según RCA, un 55% superior al volumen registrado una década atrás. Puesto que el reto de este sector, el comercial, no desaparecerá a corto plazo, no se prevé una disminución en la demanda de alquiler de este tipo de espacios durante en los mercados clave durante 2019 y más adelante.
Centrándonos en España, Jorge Sena, director del área comercial de Knight Frank explica que “el sector comercial puede asistir a dos tendencias fundamentales a corto plazo: las fórmulas de usos mixtos entre comercial y logística como el “click & collect” o el “click & deliver” y procesos de fusión y adquisición de cadenas de supermercados”.