_Knight Frank apuesta por liderar el sector Private Rented Sector en España
El nuevo servicio Private Rented Sector, pionero en nuestro país, está formado por un equipo local de cinco expertos -entre los que se encuentran Carlos Zamora, partner y head of Residential, Jorge Sena, partner y head of Commercial, y Jesús Porteros, manager de Suelo e Inversión Residencial -conectados con una red global de 60 especialistas.
De izquierda a dereca: Jaime Nozaleda, Jorge Sena, Carlos Zamora, Teresa Ortíz y Jesús Porteros
“El sector del alquiler no es algo nuevo, pero en España la cultura de compra de vivienda prevalecía por encima del alquiler, con un 90% de propiedad privada frente al 10% de alquiler hasta hace solo 5 años”, comenta Jorge Sena. El cambio de modelo laboral surgido durante y después de la crisis, los contratos de trabajo inestables y la creciente movilidad entre los jóvenes, entre otros factores, han marcado un antes y un después. “Una menor demanda de compra de vivienda; la búsqueda de flexibilidad en cuanto a plazos y sitios dónde vivir; la dificultad de financiación (mayor dificultad de acceso al crédito bancario, criterios más estrictos) y la tendencia de otros países europeos” han sido sin duda factores que han empujado este cambio de tendencia, según Sena.
Para Jorge, en España faltaban dos cosas fundamentales: “La gestión profesional, se hacía de particular a particular, sin posibilidad de dar respuesta a muchas de las demandas de los inquilinos, y un comprador de vivienda en grandes volúmenes para dedicar al alquiler”.
¿Quiénes son, por tanto, los potenciales clientes del sector de PRS?
En opinión de Jorge, por un lado inversores tratando de comprar un producto que no existe y por otro lado el promotor, intentando redefinir su producto para que sea atractivo para los inversores. Nuestra labor en este momento es tratar de unir estas posiciones para generar una actividad mucho más consolidada porque estamos en un momento muy inicial. Los promotores tienen que pensar en un gran inversor, pero también en el inquilino, con un nuevo diseño del producto, con más servicios, más zonas comunes que ofrezcan confort y flexibilidad a esos inquilinos.
Tal como subraya Jesús Porteros, el principal motivo por el que Knight Frank lanza este servicio en este momento es porque “hay muchos más inversores queriendo comprar este producto, ya que, con el clima de incertidumbre que tenemos, se extiende la opción de tener ingresos recurrentes dentro de un segmento anti-cíclico, quizás con menos márgenes, pero más seguros”.
Respecto al contexto internacional del mercado del alquiler, Carlos Zamora no duda en que está “mucho más extendido en Alemania, Reino Unido o países nórdicos”. Ahora bien, pese a que Alemania es el país con la mayor población en alquiler, “no posee vivienda de calidad”, puntualiza. Algo que contrasta con otros ejemplos como Reino Unido, que destaca por disponer de “un producto específico con buenos amenities”, según Zamora.
Tanto la gran experiencia en el mercado residencial, la estrecha relación con todos los promotores y el profundo conocimiento de las zonas y los precios son factores clave que, según los tres especialistas, deben servir de aval al cliente para confiar en Knight Frank como asesor de referencia en este incipiente segmento.
“Entendemos muy bien el mercado residencial, los servicios, el transporte público, la ubicación, dónde hay crecimiento futuro y zonas de desarrollo. Además, es importante entender las dinámicas de precios y rentas, y en este aspecto podemos ayudar muchísimo tanto a un inversor como a un promotor a identificar las ubicaciones idóneas para tener mercado”, explica Jorge Sena. Jorge también considera que “hay que cambiar totalmente la mentalidad renta/m2 por el término inglés “affordability”, y centrarnos en la capacidad de pago o tasa de esfuerzo que la gente está dispuesta a destinar al alquiler, que se sitúa entre el 30 y 40% de sus ingresos”.
Es muy importante “saber identificar la tipología de producto, ya que aquel que funciona para compra no lo hace igual para alquiler”, advierte Carlos Zamora. “Tenemos una gran experiencia en el mercado residencial, donde somos líderes, sabemos los productos que los promotores están poniendo en el mercado y tenemos un equipo muy experimentado con una capacidad de análisis enorme”.
Por otro lado, Jesús Porteros insiste en destacar que Knight Frank cuenta con clientes cada vez más especializados, más internacionales y, en este sentido, el carácter global de la compañía marca la diferencia: “El Private Rented Sector tiene una dimensión internacional, vamos a implementar la experiencia de otros mercados más consolidados que han pasado por esto hace mucho y ya estamos cerrando operaciones en este sector en España, ya que trabajamos mano a mano con nuestros compañeros de Londres y paneuropeos”.
Así, en este primer informe PRS de Knight Frank, se identifican las dos grandes alternativas de negociación de viviendas de PRS surgidas hasta el momento: Forward Funding y Forward Purchase. La principal diferencia entre ambas es la financiación previa de la construcción, y por tanto la asunción de riesgo. “Son los tipos de estructura de la transacción, si lo financia el banco o el propio comprador”, explica Jesús Porteros, y con las que “el promotor en España todavía no está muy familiarizado”, añade Carlos Zamora.
Apoyados en una alianza estratégica con urbanData Analytics, el nuevo equipo asesor Private Rented Sector de Knight Frank aspira a liderar este mercado, tal como ocurre ya en otros países. A ello contribuirá también el refuerzo del servicio Property Management dedicado a vivienda y, en definitiva, la cultura global de Knight Frank de aprovechar al máximo la experiencia y el aprendizaje de otros mercados, como ha sido el caso de logístico y residencial, y el trabajo totalmente integrado.
Para más información sobre el sector del PRS en España solicite el informe aquí, y no dude contactar con cualquier miembro del equipo aquí.