_Visión sobre el mercado inmobiliario global en 2019
La economía mundial está atravesando una desaceleración sincronizada tras varios años de fuerte crecimiento. Pese a que parece improbable que se produzca una recesión mundial, varios países corren el riesgo de entrar en recesión técnica para finales de año. Esta desaceleración e incremento del perfil de riesgo está llevando a los inversores a centrarse en activos prime, pero también a considerar oportunidades que les reporten ingresos a largo plazo.
El descenso del crecimiento económico podría llevar a los bancos centrales a mantener los tipos de interés bajos durante más tiempo, en un esfuerzo por apoyar la actividad económica. El coste de amortización de la deuda se mantiene en mínimos históricos en muchos de nuestros mercados más importantes y no es probable que esto cambie en un futuro próximo. Las bajas rentabilidades que reporta mantener efectivo e incluso la perspectiva y materialización de unos tipos negativos están obligando a los inversores a buscar mayores rendimientos (para lo cual el sector inmobiliario se erige en una opción muy atractiva). El Knight Frank Wealth Report confirmó que un 23% de las personas con alto poder adquisitivo está planeando invertir en inmuebles internacionales en 2019.
La actual guerra comercial que libran Estados Unidos y China contribuye a la desaceleración mundial y está afianzando la tendencia a la baja de las inversiones chinas en todo el mundo. Nuestra previsión es que la inversión china en inmuebles internacionales se mantenga pero que el ritmo de crecimiento disminuya. También esperamos que los inversores empresariales chinos se centren más en las oportunidades en Reino Unido, Australia y Canadá.
Terciario
La actividad inversora en inmuebles terciarios ha experimentado una leve atenuación a nivel mundial a lo largo de 2019. La inversión en activos existentes se situó modestamente por encima de los 900.000 millones USD durante 12 meses seguidos, pero se observa un cambio en el destino del capital. De hecho, según datos recientes, durante el primer semestre de 2019, los volúmenes de inversión descendieron en nueve de las diez ciudades más importantes del mundo. Por el contrario, las ciudades del siguiente nivel por abajo experimentaron un aumento de las inversiones durante ese mismo período.
Resulta innegable que la inversión en inmuebles terciarios en Reino Unido está siendo inferior este año, aproximadamente un 35% más baja que en la misma fecha del pasado ejercicio. Hasta el momento, se han registrado operaciones por valor de 30.000 millones de GBP, mientras que durante todo el año 2018 se transaccionaron activos por valor de 63.000 millones de GBP. La incertidumbre acerca del Brexit se considera causante de gran parte de este descenso, pero también es cierto que se observa una falta de disponibilidad de vendedores. Quienes poseen activos atractivos, susceptibles de ser vendidos (como los industriales o las oficinas prime en Londres) se preguntan adónde dirigirían sus ingresos. Y quienes poseen activos menos atractivos (activos de retail de inferior calidad, por ejemplo) pueden ser reacios a materializar pérdidas inevitables salvo que resulte absolutamente necesario.
Pese a la incertidumbre política, Londres ha reforzado su posición como principal centro de inversiones internacional, aumentando su liderazgo como mayor centro mundial de comercio de divisas, según el Banco de Pagos Internacionales. También se ha convertido en el primer centro de operaciones con derivados sobre tipos de interés, que representan la mitad de los 6,5 billones de USD negociados diariamente en todo el mundo. Entre el segundo trimestre de 2016 (antes del referéndum sobre la UE) y el segundo trimestre de 2019, Londres generó más de 14.000 empleos en el sector financiero y de seguros, y más de 83.000 en el ámbito tecnológico. La inversión en empresas británicas de fintech prácticamente se duplicó, hasta alcanzar los 2.200 millones de GBP en el primer semestre 2019 con respecto a 2018. Esta situación contrasta con un descenso mundial del 29% durante el mismo período, según Accenture.
En términos globales se sigue destinando un importante volumen de capital al sector inmobiliario. Informes recientes indican que existen 330.000 millones de USD en capital no invertido que se encuentran en manos de fondos de capitales privados orientados al sector inmobiliario, aparte de que una serie de fondos de pensiones sigue también aumentando sus adjudicaciones a activos inmobiliarios. Con la caída de los tipos de interés sobre los activos de renta fija en gran parte del mundo, aumentan los motivos para que los inversores deseen hacerse con la positiva rentabilidad que ofrecen los inmuebles del sector terciario: los fondos de pensiones no pueden tolerar largos períodos de rentabilidades negativas por parte de los activos de renta fija, al tiempo que los gestores patrimoniales están animando al patrimonio privado que se mantiene en efectivo a buscar usos más productivos.
En todo el mundo, los grandes mercados inmobiliarios ya consolidados siguen observando una fuerte demanda de inmuebles industriales. Impulsados principalmente por la sólida demanda de los retailers, que están reorganizando sus cadenas de suministro para atender mejor a sus clientes ante el auge del e-commerce, los centros logísticos situados a las afueras de las aglomeraciones urbanas más importantes suelen encontrarse desabastecidos pese al aumento de la demanda. Esto ha generado una subida excepcional de los alquileres en ciertas ubicaciones y un giro estructural a la baja de las rentabilidades. Por otro lado, creemos que los grandes giros al alza en los niveles de los alquileres y fluctuaciones a la baja de las rentabilidades se han registrado en los principales mercados de Europa y los Estados Unidos.
El retail se enfrenta a retos conocidos. Estos problemas son de sobra conocidos: demasiados centros, demasiado stock y el verdadero reto que plantea el cambio al e-commerce. Los centros comerciales y medianas superficies siguen llevándose la peor parte de las revaloraciones a la baja, en ocasiones muy marcadas. Ahora bien, sigue existiendo una demanda inversora de stock adecuado, por ejemplo locales a pie de calle en ciudades prósperas.
Con un crecimiento económico que sigue siendo positivo en Norteamérica y gran parte de Europa y el desempleo en mínimos de ciclo, la demanda de usuarios de oficinas se sigue manteniendo relativamente sólida. Esta situación, junto a una cierta ausencia de construcción excesiva tras la crisis económica mundial y un mayor interés de las empresas por los espacios de oficinas de gran calidad, implica que muchos de estos mercados de oficinas están experimentando una importante subida de los alquileres.
Los mercados terciarios de Asia están madurando rápidamente, impulsados en parte por una atenuación de la salida de capitales hacia otros mercados inmobiliarios. Los inversores de Corea del Sur han ido sustituyendo cada vez más a los de China en el panorama internacional y han pasado a interesarse por las capitales de la Europa continental.
Residencial
Los inmuebles residenciales del Reino Unido, en especial de Londres, ofrecen importantes oportunidades de inversión, dada la debilidad de la libra y el descenso de precios en la mayoría de los mercados prime durante los últimos cuatro años. Las pruebas en cuanto a precios y operaciones indican una desaceleración de mercado que puede estar tocando fondo. Los precios se han visto respaldados por el creciente desequilibrio entre oferta y demanda. El número de nuevos compradores potenciales que manifiestan su interés por comprar una vivienda en el centro prime de Londres aumentó un 29% durante el ejercicio hasta septiembre respecto al período anterior de 12 meses. Mientras tanto, el número de nuevas ofertas que superan el millón de GBP descendió un 28%.
La media de nuevos compradores por cada nueva propiedad ofertada en el centro prime de Londres hasta septiembre fue de 11,4, la mayor ratio registrada en más de 100 años. El gasto potencial total de compradores de Londres registrados a través de Knight Frank ascendía a 55.000 millones de GBP en septiembre de 2019, el nivel máximo alcanzado por este indicador en más de cinco años.
El giro sectorial hacia los inmuebles especializados continúa. En esta fase del ciclo y con niveles de efectivo acumulado que siguen siendo importantes, muchos inversores están interesándose por tipos de inmuebles más especializados –residencias para estudiantes, hoteles, viviendas para la tercera edad, residencias de ancianos y viviendas multifamiliares–.
Los sectores residenciales especializados del Reino Unido siguen impulsados por tendencias demográficas a largo plazo que se ven reforzadas por un apoyo político. Durante el curso escolar 2019/2010, solicitó el ingreso en universidades de Reino Unido un porcentaje récord de estudiantes de 18 años y también fue máximo el nivel de solicitudes de acceso a la universidad recibidas del extranjero, que incluyeron un aumento de los estudiantes chinos del 33%. Knight Frank pronostica un aumento del 15% en el número de estudiantes universitarios a tiempo completo de aquí a 2030, lo que representa 220.000 estudiantes más. Existen importantes oportunidades de inversión en residencias para estudiantes por todo el país, en especial en ofertas del mercado intermedio, así como en ubicaciones prime de Londres.
Los pronósticos oficiales indican que el número de personas de 65 años o más que viven en Reino Unido aumentará un 20%, situándose en 14,4 millones para 2027. Esperamos un amplio crecimiento del sector de residencias de la tercera edad, con un interés por el mercado intermedio y los mercados prime.
Los mercados residenciales internacionales son testigos de una moderación general de las subidas de precios, una tendencia que destacamos en el Knight Frank Wealth Report a principios de este año. El Knight Frank Prime Global Cities Index, que lleva un seguimiento de los precios de las viviendas de lujo en 46 ciudades, subió un 1,4% durante el ejercicio hasta junio de 2019, un dato que supone un ligero ascenso desde el 1,3% registrado en marzo de 2019, pero es considerablemente inferior a su media de cuatro años, del 3,8%.
Los mercados residenciales de las principales ciudades europeas siguen mostrando sólidos resultados. Las ciudades alemanas en particular han experimentado un positivo aumento de los precios, liderando Berlín el Knight Frank Prime Global Cities Index con un crecimiento anual del 12,7% en junio de 2019 y con un crecimiento del 12% en Frankfurt durante ese mismo período.
Los mercados residenciales de Asia están siendo asediados por nuevas regulaciones y problemas económicos de carácter más general, aunque China sigue registrando resultados superiores. En la China continental, se reforzaron las subidas de precios en ciudades de primer nivel, como Pekín y Cantón, en el primer semestre de 2019, ante el optimismo general por una posible relajación de las políticas de vivienda. En Hong Kong, la inauguración de varios proyectos de infraestructuras transfronterizos no logró contrarrestar las preocupaciones más inmediatas sobre la guerra comercial entre Estados Unidos y China y el desasosiego político. El mercado prime de Singapur sigue con poca actividad, ya que los compradores se están adaptando a la última ronda de regulaciones. Pese a ello, se han conseguido una serie de precios de venta históricos en lo que va de 2019.
Los mercados residenciales prime de Australia han capeado correctamente la contracción experimentada por el mercado principal, con un crecimiento de los precios a mediados de 2019 del 2,5% (respaldado por una falta de stock prime disponible).
Los mercados de vivienda prime de Estados Unidos han observado una desaceleración general en una coyuntura de fortaleza del dólar y aumento de la carga fiscal en muchos mercados principales. Pese a esta desaceleración, siguen existiendo signos positivos, ya que el mercado de Boston ha experimentado una fuerte subida de los precios porque la cantidad de stock nuevo es escasa, Los Ángeles está respaldada por una dinámica muy sólida de creación de riqueza y el mercado neoyorkino experimentó un aumento de las operaciones durante el primer semestre de 2019 respaldado por descensos de precios e inversores oportunistas. Sin embargo, los cambios en la tributación introducidos en julio han comenzado a notarse.
Para más información puede contactar con Humphrey White, Director General de Knight Frank en España.