_Los centros comerciales en España: la oportunidad ideal para invertir contra corriente
Tradicionalmente la mayoría de las carteras de inversión inmobiliaria tienen un alto componente retail. No obstante, la transformación que está viviendo actualmente este sector, principalmente por la transición a las ventas por internet, ha hecho que muchos inversores se cuestionen la sostenibilidad de los centros comerciales como un tipo de activo de inversión atractiva.
El cierre de centros comerciales en Estados Unidos junto con la situación actual del Reino Unido, donde muchos retailers de renombre atraviesan dificultades y tratan de reestructurar sus alquileres, han dado lugar a un clima de incertidumbre respecto a la ocupación. Esta situación, a la que tampoco ha ayudado la continua ambigüedad política y económica del Brexit, ha provocado que la inversión en centros comerciales en el Reino Unido haya alcanzado un nivel mínimo histórico durante este año, una tendencia que parece estar trasladándose actualmente a muchos otros países europeos. Según un artículo publicado recientemente por la Asociación Española de Centros Comerciales, la inversión mundial en retail ha descendido prácticamente un tercio este año. Parece que los inversores paneuropeos estén metiendo a todos los países, también a España, en el mismo saco e ignoran cualquier dato macro y microeconómico que indique escenarios positivos.
Motivos para invertir en España
Los fundamentos macroeconómicos de España siguen siendo positivos, pues se prevé que el país crezca por encima de otras medias europeas y que el desempleo siga bajando. Según informó BBVA este trimestre, pese a la ralentización general observada en toda Europa, se espera que el PIB español crezca un 1,6% en 2020 y que el mercado laboral siga recuperándose.
Persiste el elevado nivel de confianza de los consumidores y de consumo. Los principales actores del sector retail siguen registrando un aumento de las ventas y muchos centros comerciales de todo el país están observando constantes incrementos en la afluencia. En España tienen su sede operadores internacionales de enorme solidez como son el Grupo Inditex, Tendam y Mango, con un sólido desempeño. Además, los promotores inmobiliarios nacionales mantienen la confianza en el sector y tienen previsto construir hasta 20 nuevas superficies comerciales en los próximos cinco años (966.000 m²).
Podemos afirmar, sin temor a equivocarnos, que los retailers españoles no atraviesan las mismas dificultades que sufren sus homólogos en Reino Unido y que España no presenta el mismo nivel de sobreoferta de productos obsoletos que Estados Unidos, donde se calcula que aproximadamente un 70% de los centros comerciales fueron construidos antes de 1997. Por otra parte, el formato tradicional en España, basado en el hipermercado, ofrece excelentes opciones de reconversión en relación con el creciente sector del e-commerce y la logística de centros de atención de pedidos conocidos como Fulfillment Centres).
No obstante, al igual que ocurre en otros países, la inversión en retail de España parece haber dejado atrás ser producto core para convertirse en una clase de activo más especializada. Según la Asociación de Centros Comerciales, aproximadamente 150 centros y parques comerciales han cambiado de manos desde la recuperación del mercado en 2014, lo que representa alrededor de un 40% de la SBA total de España y acumula un volumen de inversión total superior a los 14.000 millones de EUR. Sin embargo, aunque este año es probable que España cierre el ejercicio con menos transacciones de centros comerciales, registrando un volumen de inversión igual o inferior a unos 2000 millones de EUR, aun así superará las medias históricas. No cabe duda de que los precios han comenzado a reajustarse y los actores con más experiencia del mercado español están aprovechando la oportunidad.
Entre los principales productos de inversión se encuentran ventas prime generadas por problemas de liquidez de otros mercados, ventas de activos no estratégicos por parte de actores principales y salidas de inmuebles por parte de fondos internacionales tras la ejecución de planes de negocio preestablecidos de tres a cinco años. Muchas de estas propiedades han sido objeto de amplios programas de inversión en los últimos años, como resultado de estrategias de reposicionamiento, por lo que es importante señalar que gran parte del «trabajo duro» ya está hecho. Sin duda alguna, son productos muy interesantes para actores con experiencia que están seleccionando actualmente activos consolidados, con buenos fundamentos micro, y que saben cómo maximizar cualquier valor adicional mediante una futura gestión del activo.
Entre las operaciones cerradas en el mercado en lo que va de año se encuentran las adquisiciones realizadas por UBS, que recientemente se hizo con The Outlet Stores en Alicante además de otros dos activos comerciales en Madrid a principios de año, Harbert Management Corporation con la compra de Ballonti al fondo alemán Deka o las adquisiciones de General de Galerías Comerciales, así como las continuas inversiones por parte de Castellana Properties, la Socimi controlada por el fondo Vukile, todas ellas son claros ejemplos de operaciones dirigidas por especialistas en retail español que cuentan con mucha experiencia y que están liderando el sector. Estos destacados actores, muchos de los cuales poseen más de 20 años de experiencia en el mercado retail español, creen firmemente que los centros comerciales siguen representando una inversión segura en España. ¿Es momento de reflexionar?
Para más información no dude en contactar con Elaine Beachill, Head of Capital Markets Retail.