_Madrid, un rayo de luz en un entorno retail en constante cambio

Tras años realizando visitas por el high street de Madrid, lo que comentan la mayoría de los nuevos inversores después de visitar la ciudad por primera vez es lo mucho que queda por hacer. Esta ciudad, en clara oposición a las noticias más negativas que se reciben de Reino Unido y otros países principales de la UE, transmite potencial. 

Durante la crisis, el high street prime superó los resultados de muchos otros subsectores, ya que la ocupación se mantuvo en niveles relativamente altos y el impacto en los alquileres ha sido, en comparación, limitado. La recuperación española ha animado a muchos grandes inversores institucionales a invertir por primera vez en el high street español. De este modo, el sector ha dejado de ser un mercado extraordinariamente opaco para convertirse en un entorno más profesional y transparente y, por lo tanto, más seguro.

Aunque las adversidades macroeconómicas podrían causar un efecto dominó en toda la UE, el high street de Madrid ha demostrado ser un tipo de activo defensivo, que ha captado la atención de los inversores tanto por su gran potencial de crecimiento a medio plazo como por su resiliencia demostrada en cuanto a valor.  

El declive económico ha acaparado los titulares de todo el mundo permanentemente, sobre todo en los círculos inmobiliarios. El denominado declive del high street británico, junto con la declaración en concurso de acreedores de varios de los principales retailers internacionales, ha tenido una enorme repercusión en la mentalidad de los inversores de todo el mundo. Es un hecho ampliamente constatado que la ubicación de la tienda física es un factor clave a la hora de aumentar las ventas. Sin embargo, muchos de los retailers internacionales importantes todavía están perfeccionando la fórmula para armonizar y optimizar la combinación de e-commerce y tiendas físicas más tradicionales. Hemos observado un aumento de la demanda de inquilinos con nuevos conceptos, pero la mayoría buscan no solo la ubicación perfecta, sino también el local perfecto. Conjugar este tipo de demanda con las oportunidades de inversión beneficia tanto a inquilinos como a inversores y les permite reducir el riesgo y generar oportunidades de optimización. 

Una ciudad en crecimiento

Madrid es la tercera mayor zona metropolitana de Europa después de Londres y París, con unos ingresos per cápita un 45% por encima de la media de la UE. Además, es una de las cuatro comunidades autónomas españolas que se prevé crezca de manera importante en los próximos 15 años, según el Instituto Nacional de Estadística. El PIB de Madrid creció un 3% este año y, según un estudio de BBVA, está previsto que en 2019 aumente otro 2,8%. 

Al mismo tiempo, el turismo y el gasto de los turistas van en aumento. Madrid ha registrado este año un incremento mensual continuo de la actividad turística, con una tasa de crecimiento intermensual media del 9,16%. Estos datos se suman al gran crecimiento registrado en 2018, con un incremento del 7,12% en el turismo internacional, tras producirse subidas interanuales constantes durante los cinco años anteriores. 

Con un sector que presenta sólidas bases, existen varios proyectos a gran escala que definirán y modificarán el panorama del retail a corto o medio plazo. La ciudad está cambiando, para ofrecer nuevas opciones de ocio y alojamiento, así como una oferta comercial diversificada a una ciudad rica, culta y metropolitana. En la actualidad, los inversores muestran un gran interés por entender cómo influirán estos proyectos en las ubicaciones prime actuales, y también en el placemaking, buscando sinergias con programas de referencia como el Proyecto Canalejas. Ahora bien, en ocasiones, los inversores no han sabido entender el posicionamiento de un activo en su mercado ni tampoco integrar la situación actual y prever las tendencias de ocupación en su plan de negocio.

Identificación de posiciones duraderas en el high street

«Ubicación, ubicación, ubicación» puede ser el mantra por excelencia del sector inmobiliario, aunque las posiciones más sólidas del high street son aquellas que además ofrecen calidad, flexibilidad y eficiencia. La demanda de los inquilinos puede resultar engañosa. Aunque Madrid es un mercado con una importante demanda por parte de los retailers, la mayoría de los inquilinos preferirían no abrir una tienda, que tenerla en el local equivocado. La demanda de determinados tipos y tamaños de locales ha cambiado radicalmente en el último lustro. Por ello, resulta esencial efectuar una análisis pormenorizado y estratégico cuando se estudian las oportunidades de inversión.

Pese a que los activos core que se encuentran en ubicaciones prime siguen estando muy demandados por los inversores, resulta absolutamente necesario garantizar que los fundamentos de los locales adquiridos por los inversores satisfagan los requisitos de los actuales inquilinos y, lo que es más importante, de los inquilinos futuros para aprovechar el carácter defensivo del high street. De igual modo, cuando se estudia una posición para la creación de sinergias respecto a complejos emblemáticos, es importante garantizar la durabilidad del espacio. En una ciudad histórica como Madrid, donde muchos inmuebles son edificios protegidos, un estudio pormenorizado y un análisis comparativo de geometrías de planta , comparables de alquiler dentro del contexto de la eficiencia de los locales de la zona, así como de las opciones de distribución de los locales, permitirán a los inversores hacerse una mejor idea del valor. 

El futuro: retos y oportunidades

Las dificultades en materia de urbanismo y protección que plantea Madrid pueden restringir en ocasiones la factibilidad o viabilidad de proyectos en función de los requisitos de un inversor. En el caso de los inversores core y core plus tiene todavía mayor importancia conocer y entender el significado de dichas restricciones para los inquilinos actuales y potenciales. En el caso de los inversores que asumen mayor riesgo, sobre todo en urbanismo, será esencial identificar calidad, flexibilidad y eficiencia para que la inversión esté protegida de cara al futuro y garantice un plan de negocio sólido. En ambos casos, el mayor motivo para invertir en el high street de Madrid es la oportunidad de transformación y consolidación adicional que ofrece. 

Para más información, no dude en contactarse con Brynn Evans, Head of Flagships Capital Markets