_Las operaciones de alquiler ganan cuota en el mercado residencial

Según los datos más recientes sobre el mercado Private Rented Sector de Knight Frank, la rentabilidad bruta que ofrece el alquiler de vivienda sigue posicionando a esta inversión como una de las más rentables del mercado. Durante el tercer trimestre de 2019 esta rentabilidad se situó en un 3,8%, por lo que se encuentra muy por encima de otras inversiones alternativas como por ejemplo la del bono del Estado a 10 años que ha bajado hasta situarse en un 0,1%. Para la elaboración de este informe, Knight Frank ha contado con la colaboración de uDA, empresa digital especializada en analítica de datos y dedicada al conocimiento en tiempo real del mercado inmobiliario.

Rentabilidad de inversiones alternativas (2006 – T3 2019)

Fuente: Banco de España 

Pisos Alquilados

La actividad de pisos alquilados ha subido casi 18 puntos porcentuales en Burgos donde, durante los meses de verano, el número de inmuebles en este régimen suponía el 56,19% del total de operaciones inmobiliarias llevadas a cabo dentro del segmento residencial, un dato que contrasta con el 38,34% del tercer trimestre del año pasado. Sin embargo, entre las principales ciudades, es Barcelona la que lidera este ranking con un 81,87% de viviendas en renta entre las operaciones inmobiliarias residenciales llevadas a cabo. Le siguen Ciudad Real, Salamanca y Madrid, todas por encima del 76,50% del mercado. Muy pocos municipios se sitúan por debajo de la media nacional del 51,95%. Málaga es la que más ha aumentado esta cifra, casi 15 puntos respecto al tercer trimestre de 2018, con una oferta del 68,94% de casas alquiladas respecto al total de operaciones.

Aumenta el esfuerzo del alquiler

Barcelona, Madrid, Guipúzcoa, Islas Baleares y Vizcaya registran precios unitarios de doble dígito, de más de 10,50 euros por metro cuadrado, apunta uDA. En Barcelona, alquilar un piso cuesta de media 1.327,82 euros al mes. Sin embargo, en la mayoría de las provincias han descendido ligeramente las rentas (Guipúzcoa, Baleares o Gerona). 

Precio vivienda alquiler vs. venta 

Analizando las principales ciudades españolas, como Madrid y Barcelona, y tomando como referencia el año 2006, la variación del precio del alquiler ha sido significativamente mayor que el precio de venta, aunque la tendencia en ambas localidades ha sido similar. Durante el año 2018 la capital alcanzó su renta máxima mientras que en Barcelona ocurrió en 2016.

Barcelona*. Indice variación desde 2006                                                  Madrid*. Indice variación desde 2006

Esfuerzo alquiler

El esfuerzo de alquiler (porcentaje de la renta de una familia que necesita destinar al pago del alquiler) ha aumentado en la mayoría de las grandes ciudades respecto a 2018. En Barcelona, Madrid y Palma se supera incluso el 33% que los expertos recomiendan como saludable. Esto significa que en la ciudad condal una familia requiere el 43,48% de sus ingresos para este fin. En Málaga y Palma ha disminuido ligeramente este tercer trimestre y se sitúa en el 31,98% y 37,53%, respectivamente.  

El esfuerzo de compra (años de renta bruta por hogar para completar la compra de una vivienda) ha disminuido en Barcelona o Sevilla donde, según los últimos datos de la Proptech, se requieren 9,52 y 6,78 años, respectivamente, para adquirir una casa. Mientras que Bilbao es la única ciudad en la que ambos indicadores han subido, las familias necesitan más renta que en 2018 para afrontar tanto un alquiler como para comprar una vivienda. Por el contrario, en la capital han bajado: el esfuerzo del alquiler se sitúa en el 41,13% mientras que el de compra es de casi 9 años.        

Inversión

El alquiler se consolida como la inversión predominante en el tercer trimestre de 2019 al crecer la demanda real de este tipo de transacciones en casi todas las capitales de provincia españolas en comparación con el mismo periodo de 2018, según urbanData Analytics (uDA).

Una de las operaciones destacadas durante el 2019 es la compra por parte de Azora de más de 500 viviendas en alquiler entre Madrid y Barcelona, por 150 millones de euros, procedentes del fondo inmobiliario del Banco Sabadell, que los adquirió entre 2005 y 2012 y los mantuvo arrendados durante todo el periodo de crisis.

Además, aumenta el interés en este sector con el incremento de la inversión en suelos, así como la rehabilitación de edificios destinados a proyectos en renta, que están en el punto de mira de los promotores y operadores profesionales. 

Previsión

El sector PRS actualmente representa el 18% de todo el mercado de la vivienda, un 8% más que hace diez años. Todavía es un mercado floreciente con mucha demanda acumulada. KF espera que este sector continúe creciendo en los próximos años. Las viviendas para el alquiler, que entrarán al mercado en los próximos dos o tres años, estarán diseñadas específicamente para este uso, aportando una gran ventaja tanto para el inquilino como para el propietario, este último podrá gestionar los activos de una manera más cómoda.

Aunque la tendencia a escala nacional muestra un crecimiento de los precios inferior a periodos anteriores, uDA trabaja con herramientas que permiten analizar la información de forma microsegmentada y microlocalizada para, en el actual contexto del sector, aportar una visión completa y entender el comportamiento del mercado en profundidad. 

urbanData Analytics (uDA) es una empresa digital especializada en analítica de datos, dedicada al conocimiento en tiempo real del mercado inmobiliario. BigData Inmobiliario – propTech - Bussiness Intelligence.

Para más información, no duden en ponerse en contacto con Jesús Porteros