_2020. Coworking, PRS y centros comerciales reinventados
1. Las cifras de contratación en alquiler se mantienen fuertes, con niveles muy por encima de la media de los últimos 10 años, con 600.000 m² en Madrid y 475.000 m² en Barcelona.
2. Gran parte de la comunidad usuaria de oficinas busca ahora ubicaciones céntricas, aunque se encuentren fuera del CBD (Central Business District), para así ofrecer a una plantilla cada vez más joven y más exigente mejores servicios, transportes públicos, Ocio & Restauración, y deporte por las inmediaciones de la oficina: en estos momentos, la vida profesional y particular se lleva a cabo en la misma zona.
3. Tanto Madrid como Barcelona se posicionan como ciudades estratégicas para grandes corporaciones internacionales, atraídas por el alto nivel profesional, unas infraestructuras envidiables y unos niveles de renta de oficinas inferiores a otras plazas principales en Europa: WPP, Cisco Systems, Amazon, Facebook, Google, Oracle, SAP, Juul Labs, Nintendo, LinkedIn y Netflix son claros ejemplos de una tendencia de internacionalización que prevemos siga incrementándose en el corto y medio plazo.
4. Las oficinas tradicionales y los operadores de Coworking como WeWork, Spaces, Utopicus o Loom trabajan duro para convivir en harmonía en este sector. Muchos inquilinos se ven atraídos por la flexibilidad de los espacios y los contratos que ofrece el Coworking mientras otros prefieren mantener una imagen más propia en un espacio tradicional. A futuro veremos que la mejor fórmula será un edificio tradicional de oficinas que albergue a un operador Coworking en el 20% - 30% del espacio del edificio como servicio flexible para todos los demás inquilinos del inmueble, manteniendo así altos niveles de ocupación durante todo un ciclo.
5. En lo que respecta al Retail, los centros comerciales están siendo obligados a reinventarse para seguir siendo destino, ofreciendo espacios más atractivos anclados en el Ocio & Restauracion y nuevos conceptos de experiencia para el consumidor para así competir con la creciente venta online. Ejemplos como Tres Aguas o La Moraleja Green en Madrid muestran que aquellos centros dispuestos a invertir en nuevos conceptos pueden incrementar afluencias y ventas en doble dígito anual. A futuro prevemos que los 10 mayores centros comerciales “flagship” de España serán sostenibles en el largo plazo al ofrecer un amplísimo abanico de marcas y Ocio; otros de tamaño medio tendrán que pugnar entre sí para seguir desmarcándose de la competencia, pues no habrá espacio para todos los metros cuadrados de SBA en España. La Administración deber facilitar y acelerar cambios de uso en algunos casos para evitar el cierre de centros comerciales que se hayan quedado obsoletos.
5. Otro sector actualmente en estado embrionario pero con gran recorrido a futuro es el del PRS (Private Rented Sector). El 19,75% de la población de Madrid vive ahora en alquiler comparado con el 30,76% en Barcelona, mientras el parque de viviendas en ambas ciudades es generalmente anticuado y con una gestión poco profesional. Estamos viendo un incremento de promoción de viviendas destinadas al alquiler: una iniciativa bien necesaria dados los fundamentales que debe ser apoyada por la Administración para evitar un incremento exponencial en los niveles de renta. La Administración debe ayudar a controlar la oferta y la demanda a través de aprobaciones de licencias y dejar de lado otras políticas que podrían causar la huida de la inversión institucional y fomentar el pago de las rentas a través de mecanismos de economía sumergida.
6. Dentro del mismo sector del Retail, los retail parks se muestran especialmente defensivos en este momento, ofreciendo niveles de renta que atraen a muchos tipos de inquilinos. El reto para los inversores que buscan este tipo de inmuebles es encontrar parques de un solo dueño, pues existe mucha multi-propiedad que dificulta la gestión y toma de decisiones. Veremos un incremento en el número de inversores para retail parks en el corto plazo, sobre todo para aquellos ubicados en grandes ciudades, de un sólo propietario y anclados en el Ocio & Restauración.
7. Veremos que, cada vez más, segmentos que anteriormente se consideraban “especialistas” se convertirán en “institucionales”, con mayor abanico de inversores. Inversores de todo corte se encuentran ahora cómodos con distintas tipologías de inmuebles al percibir mayor transparencia en lo que respecta la información y el research, y mayor profesionalidad y sofisticación por parte de las consultoras inmobiliarias. En términos generales, los altos volúmenes de inversión inmobiliaria en España están basados en los fuertes fundamentales de los mercados de alquiler y una financiación asequible pero significativamente más cauta y controlada que en el ciclo anterior.
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