_Un momento de retos y oportunidades para el sector inmobiliario comercial

Al hacer un análisis de la situación actual del mercado inmobiliario comercial es casi obligado empezar por el sector Logístico, que claramente es el ganador de la consolidación tras la pandemia. Creemos que estamos ante un sector absolutamente sólido y que todavía tiene un potencial de crecimiento bastante claro.

Es indudable que la demanda está reaccionando muy bien en estos activos, ya que se siguen demandando más de un millón de m² al año (tan solo en Madrid durante el pasado ejercicio casi se alcanzó esa cifra). Vemos una actividad con un potencial bastante grande en términos de demanda y también de inversión.

Los inversores están muy interesados en estos productos, y creemos que, en cierto modo, será el motor del inmobiliario en estos próximos años. Porque, además, y aunque ha aumentado mucho, el E-Commerce todavía tiene que crecer aún más para llegar al nivel en el que se encuentran actualmente otros países. 

Claramente Madrid es la región ganadora en este sector puesto que tiene amplias perspectivas de crecimiento, en lo que se refiere tanto a suelo como a oportunidades de desarrollo de estas zonas; es el área con mayor evolución. Y no solamente en su primera corona, que es el gran foco de interés por parte de inversores e inquilinos, sino también en la tercera, si bien la segunda está quedándose un poco rezagada.

La tercera corona, con niveles de rentas más bajos y también con tamaños de naves mucho más grandes, está teniendo una actividad mucho más grande, aunque compitiendo claramente Castilla la Mancha. Zonas como Guadalajara o Illescas están teniendo un auge bastante relevante, no solamente por las buenas oportunidades de suelo que ofrecen, sino también porque existen ciertas ayudas por parte del gobierno de Castilla la Mancha que favorecen su implantación.

Del logístico pasamos al segmento de Oficinas. Y nos encontramos con un sector que hoy está en medio de un claro debate respecto a qué va a pasar en el futuro. Es un negocio que está viviendo una evolución existencial. Es cierto que hay una caída muy fuerte de la contratación, el take up ha descendido de manera importante, más allá del 40%, y las compañías no tienen todavía claro su modelo futuro.

De alguna forma están tratando de cubrir esta situación de forma transitoria, buscando el equilibrio entre la seguridad desde el punto de vista de la salud de sus empleados, y la necesidad de generar mayor productividad. Hasta que esto no esté bien definido, y se mantenga la incertidumbre por la pandemia, no veremos una recuperación inmediata. 

Pero está claro que este sector volverá a una situación como la anterior; será algo diferente en cuanto a los usos de los espacios, pero en términos de ocupación no necesariamente sufrirá. Cambiará, eso sí, la modalidad del trabajo, en lo que se refiere a horarios, a ritmos y a la concentración de diferentes actividades.

El teletrabajo obviamente ha venido para quedarse; es un complemento impresionante que nos ha ayudado muchísimo a mantener la actividad en estos tiempos, pero desde el punto de vista productivo está absolutamente comprobado que no puede compararse con la actividad presencial. La creatividad y la generación de ideas que permite el compartir un espacio es algo que no se puede sustituir. 

Con todo esto, vemos que la actividad en las oficinas se irá recuperando lentamente hasta que la incertidumbre desaparezca una vez la pandemia esté controlada. Entonces veremos esta modalidad nueva y diferente de entender los espacios de trabajo: un nuevo modelo pero que no tiene porqué traer consigo una menor demanda de metros cuadrados respecto al pasado. 

Terminamos este análisis con otro de los grandes ganadores tras la pandemia, el sector de residencial en alquiler. Un segmento en el que los inversores se están volcando masivamente: inversores core, de largo plazo, fondos de pensiones, compañías de seguros, etc. que están buscando posicionarse en esta área. Hablamos de una tipología de producto nueva, en la que está funcionando especialmente bien la relación bilateral entre promotor e inversores, definiendo juntos el producto, el programa de crecimiento, las ubicaciones....  

Creemos  además que se ve especialmente beneficiado porque las condiciones socioeconómicas han cambiado, sobre todo desde el punto de vista de la búsqueda de flexibilidad, de encontrar entornos que permitan  que permitan un mayor contacto con la naturaleza y que nos libren de tantos atascos. De nuevo se trata de hallar la combinación óptima para que el teletrabajo y el trabajo presencial funcionen bien, y propicien otro tipo de estilos de vida.  

Para su desarrollo, los alquileres deben ser, como decimos en nuestra jerga, afordables, es decir, que los inquilinos puedan pagarlos. Creemos que de alguna manera los inversores se están autorregulando en los niveles de renta para que exista una demanda real, por lo que el control o regulación no nos parece una solución, básicamente porque lo que necesitamos es muchísimo más producto. En la medida en que se regule el precio y se trate de controlar, los inversores se retraerán y esto implicará una menor oferta. 

La solución para estabilizar el precio del alquiler sin duda es una mayor oferta, más producto, y de mejor calidad. Mantener esto permitirá regular de forma natural los niveles de precio para mantenerlos en niveles que la gente pueda pagar. En este sentido, estamos totalmente en contra de la regulación, y creemos que Cataluña verá las consecuencias de esto en el corto plazo. 

Nos encontramos en una situación desafiante, en la que, aunque probablemente lo peor ha pasado y se empieza a ver un mayor movimiento, tenemos que terminar de ver cómo termina de asentarse la nueva realidad y cómo de afectados quedan finalmente los datos macroeconómicos que determinarán el nuevo escenario. Este es un año de grandes retos, pero del que estamos convencidos saldremos reforzados.

Para más información, no dude en contactar con Jorge Sena.