_El inmobiliario será un destino clave para los grandes patrimonios, según The Wealth Report

Estamos encantados de presentar la edición 2021 de nuestro informe The Wealth Report, nuestra publicación más destacada y una herramienta cada vez más relevante en un mundo en el que los grandes patrimonios cobran mayor protagonismo. Esta edición tiene un interés especial, al recoger la evolución de la actividad y las distintas tendencias durante 2020, un año marcado por la pandemia del Covid-19.

El lanzamiento del informe fue el 16 de junio en un evento con nuestros principales clientes, donde Humphrey White, Director General de Knight Frank, actuó de anfitrión acompañado de sus dos socios, Carlos Zamora y Jorge Sena, nuestro director global de Research, Liam Bailey, y junto a Vanessa Gelado, Country Head de Hines España, y Juan Acosta, Managing Director de Greystar en España.

De acuerdo con el prestigioso informe de Knight Frank, el sector inmobiliario será un destino clave para la inversión de las personas con una riqueza en activos netos equivalente o superior a los 50 millones de dólares (UHNWIs) durante los próximos meses. De hecho, un 25% de ellos tienen la intención de invertir en el sector inmobiliario en 2021. Esta inversión irá marcada por criterios de sostenibilidad, puesto que un 45% de los inversores está aumentando de manera destacada su interés por la inversión ESG.

Otro de los aspectos que muestra The Wealth Report 2021 es la cantidad de capital privado invertida en el sector inmobiliario durante el 2020, y cómo se ha repartido en las diversas ramas del sector. En la siguiente tabla se recogen los datos, en billones (mil millones) de dólares americanos:

Así, de acuerdo con The Wealth Report, el sector residencial ha sido la rama del inmobiliario que mejor se ha comportado a nivel de inversión durante el año 2020. En concreto, el área prime del sector residencial ha tenido un comportamiento positivo, sin dejarse intimidar por la pandemia del Covid-19, y ha incrementado sus precios en un 1,9% a nivel global en 2020.

“Los bajos tipos de interés de las hipotecas -mínimos históricos en algunos mercados-, la búsqueda de espacio tras el confinamiento y los cambios en los patrones de movilidad han ayudado en la subida de los precios que hemos presenciado en la obra nueva prime durante este año”, explica Liam Bailey, Director Global de Research de Knight Frank.

Este comportamiento positivo del área residencial prime continuará durante el resto del año 2021, puesto que, como revelan los datos de The Wealth Report, un 26% de los UHNWIs planea comprar una nueva vivienda en el presente año.

Esta tendencia global coincide con la situación que encontramos en el mercado español, donde la compraventa de vivienda de obra nueva prime se ha comportado de manera positiva. El confinamiento no paralizó en exceso el sector por la mejora de tendencias existentes como las visitas virtuales o los vídeos 3D de los inmuebles. Así, presenciamos una etapa de estabilidad tanto en precio como en demanda durante esos meses, y que ahora recupera la tendencia positiva previa al Covid-19.

También se ha visto un cambio en las preferencias de los compradores. El producto situado a las afueras de Madrid, en particular los unifamiliares con espacios exteriores como jardín o terraza y con vistas, es el que ha presentado un mejor comportamiento, impulsado por los meses de confinamiento. Por las restricciones sanitarias, hemos asistido a un predominio del comprador nacional frente al inversor extranjero.

“Tendencias como la búsqueda de vivienda a las afueras de Madrid se quedarán un tiempo. Sin embargo, pronto volveremos a ver cómo Madrid y el centro de la ciudad recuperan su demanda y atractivo. También para los inversores internacionales, cuyo interés por España, y en particular por la capital, sigue siendo fuerte. Con la reducción de las restricciones volverán a incrementar su actividad inversora en nuestro país”, afirma Zamora.

Según las previsiones de The Wealth Report, los precios residenciales prime crecerán en Madrid en un 3% durante el presente año, siendo la ciudad española más destacada por delante de Barcelona (2%). A nivel global, Seúl será la que presente un mayor incremento, con un 7%, seguida por Shangai y Ciudad del Cabo, ambas con una subida del 5%.

“Asia es el continente en el que residen más milmillonarios del mundo, con un 36% del total global. Además, será la que presente un mayor crecimiento de UHNWIs durante los próximos años. En concreto, se incrementarán en un 39% hasta 2025” señala Bailey.

El alquiler, tendencia que se potencia

The Wealth Report también recoge la Knight Frank’s Attitudes Survey, la encuesta sobre tendencias y actitudes realizada por la consultora inmobiliaria a los UHNWIs y HNWIs. A la pregunta sobre qué ramas del inmobiliario ven más interesantes para invertir, el 32% de los encuestados señala el PRS o mercado del alquiler.

Esto va en línea con una tendencia que ya estaba presente en el mercado inmobiliario español y que la pandemia se ha encargado de impulsar. La reducción del poder adquisitivo de los ciudadanos, en especial de los jóvenes, que no tienen la capacidad de comprar una vivienda y, sobre todo, un cambio de preferencias impulsado por el público millennial, que está contribuyendo a una mayor demanda de alquiler.

Esta mayor demanda es la que ha logrado que, durante el año 2020, la inversión en PRS haya supuesto el 15% de la inversión inmobiliaria total en nuestro país. Esto se observa también en el desarrollo e interés que está alcanzando el Build-to-Rent, una tendencia iniciada antes de la pandemia, pero que sigue al alza. Durante el último año, diversos fondos de inversión han llegado a acuerdos con grandes promotores para desarrollar de forma profesional cartera de alquiler. Así, durante los últimos meses se han iniciado proyectos con una previsión de entrega de 12.000 viviendas destinadas al alquiler en los próximos años.

“Estamos ante un sector residencial cuyo crecimiento es sano, alejado de los tiempos de la burbuja pre-crisis financiera de 2008. A pesar de la crisis sufrida durante el último año, la tendencia positiva de recuperación respecto a la gran crisis se mantiene”, explica Carlos Zamora.

“Vemos un incremento en el apetito inversor, algo muy interesante y que está causado, en parte, por la montaña rusa que han supuesto las bolsas u otras inversiones alternativas en ciertos momentos durante el último año. También debido a los bajos niveles de rentabilidad que ofrecen la renta fija y otras inversiones de bajo riesgo. El sector inmobiliario, por tanto, vuelve a ser un lugar de inversión refugio”, expresa Humphrey White, Director General de Knight Frank España.

El mundo online impulsa al área comercial

El sector del inmobiliario comercial no ha sido ajeno al golpe económico que ha traído la pandemia del Covid-19. Así, pese a que la inversión mundial en 2020 en el sector inmobiliario comercial fue un 9% superior a la media de los últimos diez años, las cifras fueron peores que las registradas en 2019. En el caso de España, hemos presenciado una caída de la inversión de un 50% en 2020 con respecto al año anterior, con unas cifras totales de 7.200 millones de euros.

Sin embargo, en este 2021 nos encontramos con la percepción de un incremento de la actividad inversora, que aún no ha cuajado en grandes operaciones por no existir presión vendedora, pero que cristalizará en una clara recuperación a finales de año.

“Pensamos que las expectativas de comprador y vendedor irán alineándose en mayor medida después del verano. Puede ser que los primeros inversores que venían a comprar en España durante la pandemia buscaban grandes descuentos que no se han encontrado hasta la fecha, y que ahora viene entrando un tipo de inversor más core”, apunta Humphrey White.

Una noticia positiva ha sido el incremento del comercio electrónico, en el que los consumidores se han sumergido de pleno a raíz del confinamiento. Esto ha favorecido una fuerte recuperación del sector logístico, el segundo campo más atractivo para invertir en inmobiliario, al señalarlo el 28% los UHNWIs entrevistados por The Wealth Report.

En concreto, la inversión en este campo en España durante el primer trimestre de 2021 creció en un 93% respecto al mismo periodo del 2020. “Gracias a las infraestructuras modernas de España y al hecho de ser un mercado con recorrido, esperamos que la logística sea un gran motor inmobiliario durante los próximos años, con fundamentales sólidos para atraer a los grandes inversores”, comenta Jorge Sena, Socio del Área Comercial de Knight Frank.

Este auge del eCommerce está derivando también en nuevas necesidades para las compañías que el logístico debe satisfacer. “La alta demanda de comercio electrónico y la mayor robotización de los procesos logísticos hacen que las empresas requieran naves con mayor tamaño y altura. Los activos de mayor antigüedad no casan con estas necesidades, así que se construirán otros nuevos que sí las satisfagan”, indica Sena.

Asistimos también en España al acelerado desarrollo del sector de los data centers, con una fuerte vinculación con el crecimiento del mundo de internet y la nube. De acuerdo con Sena, poseen “un crecimiento exponencial” que atrae a proveedores de servicios en la nube de EE. UU. y otros operadores internacionales de colocación mayorista. A nivel de inversor, se tratan de activos “muy interesantes y seguros, al ser habitual la existencia de contratos de muy largo plazo”.

Otra rama que se ha visto afectada por el Covid, aunque de un modo no tan positivo, es el ámbito de las oficinas. El teletrabajo y la distancia social como nueva práctica habitual obligarán a reconfigurar los espacios. Sin embargo, la mejora de los datos sanitarios está devolviendo paulatinamente la actividad normal a las oficinas. No en vano, el 18% de los UHNWIs encuestados para The Wealth Report considera esta rama del inmobiliario como un foco de inversión interesante. “No estamos ante el fin de las oficinas, ni mucho menos, sino que estamos ante una redefinición del concepto de presencialidad. Es algo muy diferente”, apunta Jorge Sena.

Los supermercados como activo esencial

Uno de los aspectos que el confinamiento dejó patente es el importante papel que los supermercados juegan como centros de abastecimiento de alimento para la población. “Estamos evolucionando hacia un comercio de proximidad, persiguiendo una mayor comodidad. Ya no se producen grandes compras una vez al mes en los hipermercados de las afueras de las ciudades, sino que se acude con más frecuencia para compras más cotidianas, recurriendo en ocasiones al envío a domicilio”, comenta Sena.
Este cambio de mentalidad está derivando en una intensa búsqueda de este tipo de activo con contratos a largo plazo por parte de los inversores. En este sentido, la inversión creció el 373% en 2020, por encima de los 600 millones de euros.

Dentro del sector del inmobiliario comercial, una de las mayores víctimas es la rama de los hoteles, ya que el turismo ha sido otra de las grandes víctimas de la pandemia. En concreto, la inversión en hoteles ha caído en casi un 50% a nivel global con respecto a 2019, como desvela The Wealth Report. Se espera la recuperación del sector gracias a la progresiva relajación de las medidas sanitarias y al retorno del turismo. Sin embargo, los viajes de negocios serán más limitados.

España y Madrid como destinos de inversión

De entre las principales ciudades españolas, es Madrid la que muestra un atractivo especial. La capital española es un moderno centro urbano, con una sociedad dinámica y con un carácter cosmopolita. Es el principal motor económico de España, y la región que se recuperará con mayor rapidez de la crisis de la pandemia. Además, cuenta con un gran atractivo para los jóvenes profesionales y las familias que buscan una buena calidad de vida, al ser la capital de uno de los países más grandes del continente y sede de grandes firmas empresariales.

“La calidad de sus proyectos residenciales aumenta ese atractivo, pero también lo hacen la calidad de sus servicios sanitarios y sus centros de educación. Existen numerosos proyectos de calidad y ya durante el año 2020 hemos sacado al mercado diversas promociones que han llamado la atención de los inversores y derivado en transacciones. No en vano, Madrid ha sido el mercado que mejor se ha comportado en pandemia y que antes se ha recuperado”, incide Zamora.

En cuanto al sector comercial, España es un país muy atractivo para la inversión en activos inmobiliarios, gracias a unas rentabilidades en zonas prime por encima de otros países, y donde destaca actualmente el sector logístico.

“La pandemia ha servido a inversores internacionales, de países como Alemania y Estados Unidos, para tomar posiciones en el inmobiliario español, en espera de una rápida recuperación vinculada al proceso de vacunación europeo”, señala Jorge Sena.

Para conocer en profundidad las diferentes perspectivas sobre los temas, las tendencias y cuestiones planteadas, lea o descargue la última edición de este informe: The Wealth Report 2021 o vea ahora el evento de lanzamiento en su versión OnDemand