_La cosa está que arde

Entonces, ¿a qué se debió todo el alboroto del año pasado? Sencillamente, las viviendas de lujo se convirtieron en la clase de activos preferida por los grandes patrimonios. En 2020, los mercados de la vivienda dejaron de operar durante meses, congelados como un corzo bajo los focos. Pero a partir de 2021 empezaron a correr, a medida que la vacunación cobraba impulso y la incertidumbre en el clima económico mundial comenzó a disminuir.

El valor del Prime International Residential Index (PIRI 100) de Knight Frank aumentó un 8,4% en 2021, frente a algo menos del 2% en 2020, lo que supone su mayor incremento anual desde el lanzamiento del índice en 2008.

De los 100 mercados residenciales de lujo analizados, solo siete vieron disminuir los precios en 2021, mientras que en un asombroso 35% de los lugares se incrementaron en un 10% o más, lo que subraya la fortaleza del mercado de vendedores durante la pandemia.

Sensación de calor

No fue sólo la temperatura la que se disparó en Dubái el año pasado. Los precios de las viviendas de lujo se aceleraron un 44,4%, lo que situó al emirato, donde el mercurio alcanza regularmente los 40 grados en verano, a la cabeza de nuestra clasificación del PIRI que recoge The Wealth Report.

Con un crecimiento del 42,4%, Moscú no se quedó atrás, ya que el programa ruso de subvenciones hipotecarias y la escasa oferta impulsaron el crecimiento de los precios, aunque de forma temporal. San Diego (+28,3%), Miami (+28,2%) y The Hamptons (+21,3%) completan los cinco primeros puestos.

En general, América fue la región con mejores resultados, con seis de las diez primeras posiciones y un crecimiento medio de casi el 13%. Aunque Asia-Pacífico (+7,5%) superó a EMEA (+7,2%), esto fue impulsado en gran medida por Australasia (+12,3%). Asia, por sí sola, logró un aumento relativamente modesto del 5,5%.

Del mismo modo que la pandemia ha agudizado la desigualdad mundial, el rebote inmobiliario que siguió no fue ni mucho menos uniforme. Las economías avanzadas (+8,9%) superaron a los mercados en desarrollo (+7,3%) en 2021. Si se omite Dubái y Moscú, estos últimos registraron un crecimiento ligeramente inferior al 5%.

No sólo los cierres fueron más estrictos en los mercados avanzados, sino que una mayor cantidad de profesionales pudieron trabajar desde casa y acumular mayores ahorros, algunos de los cuales se reinvirtieron en ladrillo.

En Estados Unidos, la riqueza de los hogares acumulada durante la pandemia ascendió a 28.000 millones de dólares, según Oxford Economics.

Las ciudades brillan

Aunque los complejos turísticos desde Miami hasta la Costa de Oro brillaron en 2021, con un aumento medio de los precios del 10,2%, fueron las ciudades las que proporcionaron la sorpresa del año.

Pasada por alto en 2020, cuando los barrios periféricos y los complejos turísticos atrajeron a quienes buscaban un espacio para refugiarse durante la pandemia, la ciudad se recuperó en 2021, con un crecimiento medio de los precios del 8,4%. Parece que el Covid-19 no ha desencadenado la huida de los ajetreados centros urbanos que algunos preveían, aunque, como comentamos a continuación, sigue influyendo en las decisiones de compra.

Incluso las estaciones de esquí, que en los últimos años han registrado resultados bastante fríos, han visto aumentar el crecimiento medio hasta el 7,2% en 2021. Aspen, St Moritz y Verbier fueron las que obtuvieron los mejores resultados.

Desde villas en el sur de Francia hasta casas adosadas en Londres y desde bungalows en Singapur hasta grandes parcelas frente al mar en Sídney, la carrera por el espacio, como ya se ha mencionado, continuó en 2021. El precio medio de la vivienda en el centro de Londres creció un 3,2% en 2021, frente al 0,5% de los apartamentos. Sin embargo, motivadas por el valor, las ventas el último trimestre del año, aunque para aquellos con terraza o espacio exterior.

Lo preocupante es que esta búsqueda de espacio para respirar llega en un momento en que las nuevas viviendas se están reduciendo. Los nuevos datos de la Oficina del Censo de EE.UU. muestran que la superficie media de un apartamento cayó a menos de 300m² en 2021, la más baja desde que comenzaron los registros en 1999. Con un importante retraso en la construcción, es probable que las viviendas más grandes generen un sobreprecio durante algún tiempo.

Enfriamiento

Con la aceleración de los precios de la vivienda -y con grandes déficits inducidos por la pandemia que hay que tapar- vimos a más gobiernos intervenir en 2021 para frenar la inflación de los precios.
Nueva Zelanda, Corea del Sur y el Reino Unido fueron de los primeros en subir los tipos de interés, aunque estas medidas tuvieron poco impacto en los precios de la vivienda. Todas las miradas están puestas ahora en las cuatro subidas de tipos de la Reserva Federal previstas para 2022. Si bien esto puede frenar el interés de los compradores en todo el mundo, un dólar más fuerte también podría impulsar las salidas en Estados Unidos.

Aparte de la intervención de los bancos centrales, en 2021 también se desplegaron medidas de endurecimiento, pero se trató en gran medida de retoques en los límites, el preludio del espectáculo principal que se lanzará en 2022.

La de Singapur fue la única medida importante. A pesar de los tipos más altos del impuesto sobre transacciones para quienes adquieran una segunda vivienda, la ausencia del impuesto sobre las plusvalías y de cualquier impuesto sobre el patrimonio en la ciudad-estado seguirá actuando como un atractivo.

Se espera que China retrase su impuesto sobre la propiedad a nivel nacional debido a la recesión económica provocada por el sector inmobiliario. Aunque se ha ensayado en varias ciudades, entre ellas Shanghái y Chongqing, en el marco del impulso del Presidente Xi Jinping a la “prosperidad común”, se considera que el sector inmobiliario, que representa alrededor de una quinta parte de la economía, está sometido a una presión excesiva tras la represión de las prácticas crediticias de riesgo.

¿Qué está impulsando la demanda?

• Bajos tipos de interés y disponibilidad de financiación barata
• La escasez de oferta de lujo
• El aumento de los salarios y el ahorro acumulado en los cierres
• El buen comportamiento del mercado de valores y las bonificaciones récord
• Una reevaluación de las necesidades de vivienda y los estilos de vida
• Modelos de trabajo más flexibles
• Creación de riqueza: 5 millones de nuevos millonarios en 2021 en todo el mundo
• El atractivo de la propiedad como cobertura ante la inflación

Principales tendencias en 2021

Los flujos de capital transfronterizo cambiaron de rumbo: el interés de EE.UU. por Europa aumentó, la demanda de Oriente Medio en EE.UU. y Europa repuntó, pero los flujos de salida de capital de Asia se mantuvieron moderados.

Aumento de la inversión en efectivo: con las fronteras casi cerradas y el buen comportamiento de la renta variable, los compradores con mucho dinero en efectivo invirtieron en los mercados inmobiliarios nacionales como medio de preservar su riqueza durante un periodo de gran incertidumbre.

Limitaciones de la oferta: la pandemia ha exacerbado los ya limitados niveles de oferta prime en ciudades clave como Londres, Singapur, Sídney, Los Ángeles, Palm Beach, Ginebra, Toronto, Zúrich e incluso Dubái.

Foco en la segunda residencia: los retiros rurales, en los Alpes y frente al mar mantuvieron su demanda en Europa, EE.UU. y Australasia, registrando sus mayores tasas de crecimiento de precios desde antes de la crisis financiera.

Impulso a la vivienda compartida: el uso de segundas residencias durante periodos más largos -identificado por primera vez en 2020- se disparó en 2021, a medida que crecían los modelos de trabajo flexible y que los propietarios de viviendas buscaban escaparse durante varias semanas para recuperar el tiempo perdido con la familia y los amigos.

Conversión de nómadas digitales: lugares como Barbados, Dubái y las Islas Caimán que ofrecieron visados de bienvenida a corto plazo en 2020 vieron cómo algunos inquilinos se convertían en compradores en 2021.

Ciudades pequeñas en demanda: ya sea Venecia, Edimburgo o Florencia, las ciudades fácilmente accesibles y culturalmente ricas se mostraron populares.

Revalorización de los expatriados: los alquileres prime repuntaron en Londres y Nueva York a medida que comenzaron a recuperarse las relocalizaciones corporativas y la salida de capital de las economías en desarrollo

Dubái sube de categoría

Faisal Durrani, Knight Frank Oriente Medio

Tras siete años de crecimiento negativo de los precios y con unos importes globales todavía un 30% por debajo de su máximo de 2014, el valor relativo del Emirato se puso de manifiesto en 2021.

La gestión de la pandemia por parte de los EAU, la fuerte aceptación de la vacuna, la entrega de proyectos llave en mano de alta gama, así como las nuevas e innovadoras iniciativas de visado y las reformas económicas, se combinaron para impulsar el perfil de Dubái a los ojos de los compradores internacionales.

La gama alta del mercado ha sido especialmente activa: las ventas por encima de los 10 millones de dólares han representado históricamente el 2% de todas las transacciones; en 2021 esa cifra aumentó al 7%.

¿Por qué es importante la evolución del precio de la vivienda prime?

A pesar de que las economías son cada vez más digitales y menos tangibles, la propiedad, el activo más antiguo de todos, sigue dominando. El mundo nunca ha sido más rico, y el papel de la propiedad como valor refugio nunca ha sido mayor. Según nuestra Attitudes Survey, casi un tercio de la riqueza que poseen los UHNWIs se concentra en sus primeras y/o segundas residencias. La medida en que estos activos suben o bajan de valor no sólo influye en los niveles personales de riqueza, sino en las decisiones de entrar o salir de un mercado con repercusiones en el flujo de riqueza en todo el mundo.