_España necesita 378.000 m² de última milla para mantener el ritmo de crecimiento del eCommerce

Las ventas minoristas online aumentarán un 48% en los próximos 5 años en los siete principales mercados de comercio electrónico de Europa continental (Francia, Alemania, Italia, España, Países Bajos, Suecia y Polonia) según las previsiones del último European Logistics Report 2022 de Knight Frank. Como resultado de este incremento, Knight Frank estima que se necesitarán 3,5 millones de m² adicionales de espacio logístico de última milla en conjunto entre estos países antes de 2026.

Según el informe elaborado por Knight Frank, cada 1.000 millones de euros de ventas minoristas online requiere unos 24.000 m² de espacio logístico urbano. Entre Francia, Alemania, Italia, España, Países Bajos, Suecia y Polonia, las ventas minoristas online ascendieron a unos 293.000 millones de euros en 2021, con una tasa de penetración online del 15,6%. Se espera que esas tasas aumenten en estos mercados durante los próximos 5 años, con una media del 19,3% en 2026. Asimismo, se espera que esto impulse las ventas minoristas online hasta los 434.000 millones de euros -un aumento de 142.000 millones de euros con respecto a los niveles actuales- e impulse la demanda de centros de distribución urbana que faciliten la entrega a domicilio.

Por todo ello, la necesidad de espacio adicional de última milla es mayor en Alemania, donde se estima que se necesitarán 1,37 millones de m² de espacio para 2026. Francia podría necesitar aproximadamente 639.000 m², Polonia otros 536.000 m² y España otros 378.000 m².

Simón Palazón, consultor senior de Capital Markets en el área Logística de Knight Frank afirma que "respecto a inversión, es cierto que cada vez estamos viendo más fondos especializados en logística de última milla. Además los grandes fondos de inversión y gestores de capital también tienen vehículos enfocados exclusivamente a activos de última milla en toda Europa”.

El crecimiento del e-commerce impulsa el sector logístico en España

España ha sido relativamente tardía en sumarse al boom del comercio electrónico, pero el mercado está creciendo rápidamente. El desarrollo de este mercado, unido a la creciente demanda de opciones de entrega de última hora, como hemos visto en el Reino Unido y otros mercados europeos, está aumentando la demanda tanto de logística urbana como de los grandes centros de distribución. Por ejemplo, Amazon ya ha establecido varias instalaciones de distribución a gran escala en España, y está ampliando su red del sur de Europa con centros de entrega exprés en mercados urbanos.

En la imagen: nuevo proyecto logístico, llave en mano, en el polígono industrial de Torija, una ubicación ideal y muy demandada para la distribución nacional

Simón Palazón, consultor senior de Capital Markets en el área Logística de Knight Frank señala “Están surgiendo polígonos y parques logísticos urbanos como Villaverde, Vicálvaro y Vallecas. Estos son mercados que se encuentra dentro de los límites de la ciudad de Madrid (entre la M-40 y la M-50). Los nuevos desarrollos que se están llevando a cabo en estas ubicaciones, están enfocados a la distribución capilar y están preparados para la distribución con vehículos eléctricos, principalmente furgonetas”.

“Estamos viendo cómo operadores que históricamente almacenaban productos en sus tiendas (ej. IKEA) están abriendo locales más urbanos y entregando los productos a sus clientes desde almacenes cercanos al centro de Madrid (obteniendo rentas significativamente inferiores a las de las medianas comerciales)” afirma Palazón.

En cuanto a los alquileres de espacios dedicados al comercio electrónico, Luciano Antequera, Consultor del área de Leasing Logística de Knight Frank señala, "podemos afirmar que la cifra de absorción de inquilinos relacionados con el e-commerce se va incrementando año tras año. En el 2021 se alquilaron 750.000 m² en la zona centro de España para actividades relacionadas con el comercio electrónico, lo que supone aproximadamente en un 50% más que en 2020, cuando se alquilaron cerca de 500.000 m² de esta tipología”.

En la imagen: proyecto logístico recién reformado con una estratégica ubicación en el polígono industrial CTC de Coslada, elegida por operadores de primer nivel y comercializado por Knight Frank

“Tal es la apuesta por esta distribución cercana a las grandes ciudades como Madrid que entre los próximos dos años se espera que se entreguen proyectos por valor de más 300.000 m² en un radio de menos de 15 kilómetros a la ciudad de Madrid, diseñados específicamente para la distribución capilar" afirma Antequera.

Simón Palazón, comenta en la misma línea “Las ciudades secundarias, como Málaga, Bilbao, Zaragoza y Valencia, también están viendo un interés sin precedente por parte de los paqueteros (Nacex, CTT, SEUR, etc) para proyectos BTS de ultima milla que, a su vez, está produciendo un mayor interés de los inversores institucionales en estas localizaciones”.

Madrid se sitúa en el octavo puesto de 800 mercados analizados en el ránking de crecimiento europeo

De los siete países que ha analizado el informe, Polonia y España serán las economías que más rápido crecerán en los próximos cinco años, con previsiones de crecimiento anual del PIB del 3,1% y el 2,8% respectivamente. Esto está conduciendo a mayores niveles de gasto de los consumidores y al crecimiento de las ventas al por menor. Es probable que esto impulse una mayor demanda de logística urbana.

Asimismo, se prevé que Madrid registre el mayor crecimiento, en términos absolutos, de todos los mercados del sur de Europa y ahora mismo ocupa el octavo lugar de los más de 800 mercados de estos siete países examinados. Barcelona también ostenta un lugar destacado en cuanto a crecimiento, y se sitúa en la 13ª posición. Se espera que los mercados minoristas online en Madrid como Barcelona crezcan un 59% en los próximos cinco años.

La tasa de desocupación en mínimos históricos

Basándose en un análisis de los operadores de comercio electrónico en el Reino Unido y en toda Europa continental, Knight Frank ha descubierto que entre el 20 y el 25% del espacio total de los almacenes se destina actualmente a instalaciones de última milla.

Con el crecimiento de la población urbana en toda Europa y la creciente demanda de los consumidores de entregas más rápidas y servicios a la carta, la proporción de espacio asignado a los centros de distribución de última milla ha aumentado.

A pesar de ello, se ha producido una reducción de la disponibilidad de suelo para uso industrial en los principales mercados europeos, especialmente en torno a los principales centros urbanos. Las tasas de desocupación industrial en las ciudades de todo el continente se encuentran en mínimos históricos. En Barcelona, por ejemplo, la tasa de desocupación actual es sólo del 2% en el tercer trimestre de 2022 , en comparación con una tasa media del 5,4% en toda España. Con la desocupación en mínimos históricos y la actividad promotora limitada en estos mercados, es probable que la demanda siga superando a la oferta, sosteniendo el crecimiento de los alquileres en toda Europa continental.

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