_¿Qué le depara el 2023 al sector de la vivienda?

El comienzo de un nuevo año es el mejor momento para reflexionar sobre los últimos 12 meses y para mirar de frente a los retos y oportunidades futuros. Si bien, es difícil predecir el futuro con certeza en estos momentos, desde Knight Frank hemos detectado cinco puntos que serán claves en el sector mundial de la vivienda en 2023:

· En primer lugar, el crecimiento económico se moderará. Algunas economías -especialmente en Europa- ya han entrado en ligera recesión; y otras -como la estadounidense- podrían hacerlo pronto, pero se espera que sean recesiones poco profundas.

· En segundo término, la inflación alcanzó su punto máximo en 2022, y los últimos datos de inflación muestran signos positivos de que el pico ha quedado atrás, y que los tipos generales seguirán bajando a principios de 2023.

· Tercero: Los tipos de interés tocarán techo a principios de 2023. Estamos entrando en una nueva fase de fijación de tipos en la que las subidas serán de menor magnitud, debido a la ralentización de la inflación. Existe la expectativa generalizada de que los tipos alcancen su nivel máximo en la primera mitad de 2023, antes de un posible descenso a principios de 2024.

· Cuarto: El consenso de que la tasa de desempleo en las economías del G7 pasará de una media del 5% en 2022 al 5,6% en 2023 y al 5,7% en 2024.

· Y quinto: el dólar perderá algo de terreno, de manera que mientras que los compradores en dólares y en divisas vinculadas han tenido una ventaja de poder adquisitivo en 2022, podríamos ver cómo esto empieza a invertirse en 2023, a medida que la Reserva Federal cambie de rumbo.

Veamos ahora cada uno de estos cinco factores con algo más de detenimiento:

1. Crecimiento económico

El año que viene se ralentizará el crecimiento, pero en nuestra opinión la desaceleración será leve en comparación con los niveles históricos, y, por tanto, una oportunidad para que las economías se reajusten. El coste de la deuda y la inflación no obstante continuarán pesando sobre la confianza y el gasto.

2. Inflación

La senda de la inflación determinará el rumbo de los tipos de interés y los resultados repercutirán a su vez en los precios de los activos mundiales. Los banqueros centrales, en particular, Jerome Powell de la Reserva Federal, han sido señalados por su error al asumir que la inflación sería transitoria. Como resultado, han redoblado su compromiso de controlar la inflación.

El mensaje más claro hasta la fecha es que esta determinación parece estar funcionando y que ya se ha alcanzado en 2022 el pico de inflación. La tasa de inflación general de EE.UU. lleva cayendo desde junio, con una lectura de noviembre del 7,1%, dos puntos porcentuales por debajo del máximo. Puede que la inflación haya alcanzado su máximo más tarde en Europa y el Reino Unido, debido al fuerte impacto de los precios de la energía, pero los signos globales de respiro están ahí.

3. Tipos de interés

Debido al retorno de la inflación de doble dígito, 2022 marcó un cambio rápido en el entorno monetario, ya que los responsables políticos hubieron de reaccionar. La Reserva Federal de EEUU elevó su tipo objetivo en 425 puntos básicos, habiendo sólo subido los tipos en dos ocasiones más que en 2022: 538 puntos básicos en 1973 y 450 puntos básicos en 1980. El Banco de Inglaterra y el Banco Central Europeo, por su parte, elevaron 325 puntos básicos, hasta el 3,5%, y 250 puntos básicos, hasta el 2,5%, respectivamente.

Ahora, la expectativa general es que los tipos alcancen su nivel máximo en el primer semestre de 2023. El consenso entre los analistas y los mercados es que alcanzarán el 5% en EEUU, el 4,5% en Reino Unido y el 3% en la Zona Euro. Como era de esperar, todo esto ha puesto en primer plano la asequibilidad de la vivienda. A modo de ejemplo, la cuota hipotecaria media, entre enero y noviembre, subió un 59% en Reino Unido, y un 48% en EEUU sólo por los cambios en los tipos de interés.

La ralentización económica animará a los bancos centrales a recortar los tipos a partir del cuarto trimestre de 2023, lo que podría ofrecer cierto respiro al sector. No obstante, el momento y la magnitud del pico de este ciclo de subidas de tipos sigue estando a merced de la inflación y es un riesgo clave para los mercados inmobiliarios y los inversores.

4. Desempleo

Un aspecto positivo es que muchas economías están iniciando este nuevo ciclo económico con un mercado laboral relativamente fuerte. En el conjunto de las economías del G7, la tasa media de desempleo se situó en el 5% según las últimas estadísticas, frente al casi 6% de hace un año. Aunque es probable que la tasa general aumente en muchas economías a medida que el crecimiento se ralentice, o incluso que sufran una recesión, no se espera que se produzca un aumento drástico del número de desempleados.

El consenso es que la tasa pasará de una media del 5% en 2022 al 5,6% en 2023 y al 5,7% en 2024. Esto, unido a que, por término medio, hay algo más de ahorros en las cuentas bancarias que antes de la pandemia, indica que la recesión económica podría ser más breve y superficial que en ciclos anteriores, lo que es positivo para los mercados residenciales.

5. Divisas

El dólar estadounidense ha empezado a perder parte de la fuerza que acumuló en 2022. En su punto álgido, a principios de noviembre, las ganancias anuales del dólar superaron el 10% frente a varias divisas. Esto se debió a la anterior subida de tipos de la Reserva Federal y al estatus de valor refugio. Sólo dos divisas se han fortalecido frente al billete verde en 2022: el real brasileño y el rublo ruso. Sin embargo, a medida que la política monetaria empieza a cambiar, el dólar ha empezado a retroceder y es probable que esta tendencia continúe en 2023.

Con la lectura de la inflación de noviembre, mejor de lo previsto, el dólar perdió un 1%. El yen se recuperó tras la sorprendente decisión del Banco de Japón de modificar su política de fijación de tipos a principios de este mes (antes había caído más de un 20%). La libra esterlina, por ejemplo, se ha recuperado desde mínimos de 1,04 dólares en septiembre, aunque fue un golpe y duró poco, hasta 1,22 dólares en el momento de escribir estas líneas, todavía por debajo de los 1,35 dólares de principios de 2022. Aunque los compradores denominados en dólares y en divisas vinculadas han tenido una ventaja de poder adquisitivo en 2022, podríamos ver que esto empieza a invertirse ligeramente en 2023.

Para cualquier necesidad inmobiliaria, no dudes en contactar con Carlos Zamora, Partner, Head of Residential.

Basado en el artículo de Flora Harley, Partner, Knight Frank.