_Alex Koch de Gooreynd y Roddy Aris, los expertos en Los Alpes

Hace apenas unas semanas, se publicó la 15ª edición del Informe de propiedades de esquí de Knight Frank. ¿Cómo ha evolucionado el mercado inmobiliario en los Alpes franceses y suizos en los últimos años?

Desde la pandemia, el residencial en estaciones de esquí de los Alpes franceses y suizos ha cambiado enormemente. Cada vez más gente, está utilizando sus propiedades alpinas con más frecuencia. Incluso consideran la posibilidad de instalarse definitivamente allí, en busca de espacios abiertos y aire fresco.

En la imagen: propiedad de 5 dormitorios en Verbier, comercializada a través de Knight Frank

Lógicamente, esto ha ejercido una presión sobre la oferta. En Suiza, por ejemplo, dicha presión se acentuó tras la aprobación de la Lex Weber, hace ahora 10 años, que limita la cantidad de propiedades que se pueden utilizar allí como segunda residencia al 20% del área total del país. Y esto ha afectado al stock disponible, el cual ha mantenido los precios lógicamente.

En Francia observamos un mercado inmobiliario a dos niveles. El mercado principal y los complejos turísticos de mediana altitud no son tan activos como lo fueron justo después del Covid. La combinación de aspectos como una demanda acumulada satisfecha, el fuerte impacto del coste de vida y las tasas de interés y la altitud, junto con nevadas impredecibles, está empujando a los compradores de "solo esquí" a buscar propiedades en altitudes más elevadas.

Frente a ello, las estaciones de mayor altitud están funcionando bien, y el mercado Super Prime allí es muy fuerte: los compradores están batiendo récords de precios y, en general, se encuentran en una posición más sólida desde el punto de vista financiero.

En la imagen: propiedad de 8 dormitorios en Demi-Quartier, Alta Saboya, Ródano-Alpes, comercializada a través de Knight Frank

¿Y cómo ha cambiado el perfil del inversor en estos últimos años?

Cuando comenzamos a redactar nuestro informe, anticipábamos que solo entre el 60% y el 70% de los compradores buscarían alquilar su propiedad de esquí. En la actualidad, los compradores son más conscientes a la hora de limitar los gastos generales, por lo que los ingresos por alquiler son muy bien recibidos.

En Francia, los mejores rendimientos se sitúan en torno al 5% bruto. El aspecto clave aquí es la capacidad de recuperar el IVA (20%) en las propiedades de nueva construcción si luego se alquilan por un período de 20 años. Además, los compradores de propiedades de nueva construcción se benefician de costos de compra reducidos del 2,5% en lugar del 7,5% normal en las viviendas de segunda mano.

¿Qué busca concretamente el inversor inmobiliario en los Alpes franceses y suizos?

La mayoría de los compradores están interesados en la facilidad de acceso y proximidad a las pistas, independientemente de la ubicación. Estos días también hemos notado un aumento en la demanda de estaciones que pueden ofrecer un mayor potencial de alquiler con una temporada de verano activa o incluso alquileres fuera de temporada en aquellas estaciones que cuentan con una escuela internacional cuando los padres necesitan un lugar donde quedarse durante el período escolar.

En términos generales, un inversor examinará qué compromisos de inversión están en marcha para una estación. Cuestiones como: ¿Se inaugurará un nuevo remonte de esquí? ¿Se instalará allí un proyecto Branded Residences (Six Senses o Four Seasons, por ejemplo)? Inevitablemente, estos aspectos tendrán un impacto directo en el valor de las viviendas en las áreas cercanas.

En la imagen: propiedad de 5 dormitorios en Chamonix-Mont-Blanc, Haute-Savoie, Rhône-Alpes comercializada a través de Knight Frank

Para el sector inmobiliario, ¿Cuáles son las ventajas de los Alpes franceses y suizos frente a otros mercados?

Los Alpes franceses y suizos albergan algunos de los dominios de esquí más antiguos del mundo. Eso significa que la infraestructura está actualizada y el atractivo es tal que las marcas establecidas invierten en las montañas.

El mercado francés está abierto a todos los compradores y, como tal, es un mercado increíblemente líquido.

En el mercado suizo, la ley Lex Weber obligó a las estaciones a invertir fuertemente en infraestructura para fomentar un mayor número de residentes permanentes. Ahora, estaciones como Verbier, Crans-Montana y Villars ofrecen ahora una serie de escuelas privadas que resultan tentadoras para algunos compradores internacionales.

Y si nos fijamos exclusivamente el estilo de vida, ¿Qué atractivos ofrecen los Alpes franceses y suizos frente a otros destinos?

Al ser las ubicaciones montañosas más asentadas del mundo, las actividades y la infraestructura constituyen una referencia mundial: desde todas las actividades alpinas invernales hasta ciclismo de carretera y de montaña, pasando por todo tipo de otras actividades (extremas y suaves) en la montaña. Además, hay festivales de música y gastronómicos, exhibiciones ecuestres, rallyes de coches. La lista es inagotable. Si a esto le sumamos esta fantástica escuela privada en los Alpes suizos, resultaría sorprendente que alguien elegiría otro lugar para invertir.

En la imagen: residencia El Guepardo, Crans-Montana, Valais comercializada a través de Knight Frank

¿Cómo ha afectado a este mercado el aumento del coste de la vida?

Los costes hipotecarios en Suiza siguen siendo bastante bajos, por lo que el impacto ha sido mínimo. Sin embargo, en la parte más asequible del mercado hemos visto a clientes ajustar sus presupuestos en consecuencia.

En Francia, el costo de vida y las altas tasas de interés han impactado el mercado central, lo que ha llevado a menos compradores y un poco más de stock.

¿Y de qué manera ha condicionado el cambio climático a este sector?

Debido a las cambiantes condiciones climáticas que a menudo afectan al nivel de nieve en algunas estaciones, la demanda se ha dirigido claramente a aquellas estaciones con acceso a altas pendientes para esquiar y laderas orientadas al norte.

Dicho esto, a medida que más compradores utilizan su propiedad de esquí durante todo el año, las estaciones de nivel medio siguen siendo populares entre aquellos clientes que están interesados en disfrutar de un estilo de vida más de montaña, en lugar de centrarse únicamente en el esquí.

Muchas estaciones también han comenzado a adoptar una estrategia más consciente respecto al cambio climático, con sistemas centralizados de calefacción geotérmica, autobuses eléctricos y embalses de agua para abastecer a los cañones de nieve, por nombrar tanto solo algunas cuestiones. El verdadero desafío es la accesibilidad para los clientes, siendo el acceso ferroviario el más sostenible. En el informe hemos realizado un seguimiento de las emisiones de CO2 de alguien que viaja de Londres a Val Thorens, en los Alpes franceses. Mientras que conducir genera unos sorprendentes 225 kg, el tren es el medio más eficiente con solo 14 kg por pasajero.

En la imagen: propiedad 4 dormitorios en venta en Morzine, Haute-Savoie, Rhône-Alpes comercializada a través de Knight Frank

¿Cuáles son los mayores desafíos al que este mercado debería enfrentarse en un futuro próximo?
Podríamos concretarlos en tres:

• En primer lugar, el continuo entorno de altas tasas de interés, que sigue afectando a la asequibilidad, aunque hay indicios de que esto está mejorando.
• Por otro lado, el cambio climático y las nevadas impredecibles, lo que implica que un porcentaje de compradores ha dejado de considerar estaciones de altitud media y está centrando sus esfuerzos de búsqueda en altitudes más elevadas.
• Por último, habría que señalar la complacencia dentro de las inversiones en las estaciones. Es vital seguir “reinventando la rueda”, mejorando lo que ya es excelente para seguir atrayendo más compradores a las estaciones. “Dormirse en los laureles” no es una opción.

Para acceder a información detallada sobre el mercado, las tendencias más recientes, el sentimiento de los compradores y otros datos relevantes, te invitamos a descargar nuestro informe completo aquí o visitar el Ski Property Report hub.

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