_Panorama del mercado de Living

El mercado residencial en España sigue mostrando fundamentos sólidos, aunque enfrenta una importante escasez de nuevas construcciones. El país ha pasado de ser el mayor productor de viviendas nuevas per cápita a convertirse en el que menos construye en Europa. Mientras se generan 275,000 hogares al año, solo se están construyendo 90,000 viviendas nuevas, lo que ha impulsado un aumento continuo en los precios de venta. Según distintos fuentes de datos, estos crecen a un ritmo promedio del 6% anual, mientras que los alquileres también siguen una tendencia alcista, con un incremento del 10% anual, casi el doble que en las principales ciudades españolas.

Aunque el año comenzó con un ritmo de inversión algo lento, se espera que al final del 2024 los volúmenes de inversión en Living alcancen los 2.5-3 millones de euros, lo que representa un buen año para los sectores de Living, dado el contexto desafiante del mercado. Los inversores siguen priorizando activos en rentabilidad, con especial atención en los segmentos de PBSA (Purpose Built Student Accommodation) y BTR (Buidt-to-Rent). 

El mercado BTR ha entregado cerca de 30,000 unidades, y se prevé que Madrid se destaque en términos de crecimiento de alquileres, con incrementos de hasta un 20% en algunas zonas. Al menos otras 20,000 unidades están en proceso, por lo que, con la mejora de la situación financiera, esperamos ver más productos BTR operacionales, acuerdos llave en mano y nuevos desarrollos a corto plazo. Un 55% de la población vive en las 10 principales provincias, muchas de ellas con un notable crecimiento poblacional, especialmente en ciudades costeras como Valencia, Málaga y Alicante. Aunque es un mercado emergente en España, la vivienda unifamiliar está ganando interés entre los inversores. Existe una oportunidad significativa para desarrollar un portafolio diferenciado, dirigido a familias que buscan más espacio en áreas periféricas.

En paralelo, la vivienda para personas mayores “Señor living” gana terreno, especialmente en las áreas costeras, posicionando a España como un destino clave para este tipo de desarrollos. Es destacable que tres de las cinco ubicaciones europeas más atractivas para los inversores de este tipo de viviendas están en las costas españolas. Existe una fuerte convicción de que este modelo, con el enfoque adecuado, podría funcionar perfectamente en España, llegando a convertir al país en el "Florida de Europa", como algunos lo llaman.

En resumen, aunque muchos acuerdos se realizan de forma discreta, se espera que, con los nuevos recortes en los tipos de intereses, se incremente el flujo de capitales, marcando el comienzo de una nueva etapa para 2025.

Tendencias clave: PBSA, vivienda asequible y Flex Living

PBSA (Residencias para Estudiantes): Este mercado sigue mostrando un crecimiento notable, especialmente en Madrid y Barcelona, que lideran este segmento. Con una demanda insatisfecha de 400,000 camas frente a las 100,000 disponibles, el sector sigue atrayendo a nuevos inversores. En los últimos 10 años, el número de estudiantes ha aumentado un 14%, y los internacionales representan el 75% de este crecimiento, con un incremento anual del 12%. Este dinamismo está generando una alta competencia para desarrollar nuevos proyectos.

La asequibilidad en el mercado residencial es un desafío creciente. En promedio, el 36% del ingreso familiar se destina a la vivienda, alcanzando hasta el 40% en algunas ciudades. Con un ingreso medio neto de 35,000 euros al año por hogar, la demanda de alquileres asequibles sigue creciendo, especialmente entre jóvenes, parejas que inician su vida y personas extranjeras.

Actualmente, solo el 1% del stock de alquiler en España corresponde a vivienda regulada, una cifra muy inferior al 7% que se observa en mercados europeos más consolidados. En Madrid, iniciativas como la nueva ley que permite convertir activos de uso de oficinas en viviendas de alquiler regulado tienen como objetivo generar 20,000 nuevas unidades, con precios estimados entre 850 y 1,100 euros al mes. Sin embargo, los altos costos de construcción y los límites en los precios de alquiler dificultan la viabilidad de reacondicionar propiedades existentes, a menos que se adquieran a precios muy competitivos.

La vivienda flexible (Flex Living) ha ganado terreno en España en los últimos 18 meses, impulsada por el aumento de los costos de terreno residencial y construcción, las restricciones de la nueva ley de vivienda y la creciente demanda de contratos más cortos. Este modelo atrae especialmente a jóvenes profesionales y personas en situaciones transitorias.

Los proyectos de Flex Living están cobrando fuerza, sobre todo en las afueras de Madrid, donde se están aprovechando terrenos comerciales y operando bajo licencias de aparthotel. Hasta el momento, se han entregado unas 10,000 unidades, la mitad de ellas en Madrid, y hay 18,000 más en desarrollo, el 65% de ellas en la capital. La tendencia apunta a proyectos de mayor escala, con más de 500 unidades, lo que coloca a este segmento cerca del stock y pipeline de desarrollos BTR.

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